Was zählt zur Wohnfläche? Balkon 25 %, Keller 0 % & mehr

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Statt die Prozentsätze im Kopf zu rechnen: Flächenart wählen, Quadratmeter eintragen, Ergebnis nach beiden Normen ablesen.

Anrechnung auf einen Blick

Anrechnung nach §§ 2–4 WoFlV bzw. DIN 277:2021-08. Die DIN 277 erfasst diese Flächen als Nutzungs- oder Technikfläche, nicht als „Wohnfläche“; eine ebenerdige Terrasse ohne feste Verbindung zum Gebäude gehört dort zu den Außenanlagen.

Jede Fläche kurz erklärt

Balkon, Loggia, Terrasse: 25 %, höchstens 50 %

Gehört die Fläche ausschließlich zur Wohnung, zählt sie in der Regel zu einem Viertel. Ausführlich: Balkon und Terrasse in der Wohnfläche .

Keller: 0 %

Kellerräume sind Zubehörräume und zählen nicht, auch nicht als Hobbyraum. Ausführlich: Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Flur, Bad, Abstellraum in der Wohnung: 100 %

Innerhalb der Wohnung zählen sie voll, Treppen mit mehr als drei Steigungen gar nicht. Ausführlich: Flur, Treppe und Abstellraum in der Wohnfläche .

Dachschräge: 0 %, 50 % oder 100 %

Unter 1 m lichter Höhe 0 %, von 1 bis unter 2 m 50 %, ab 2 m 100 %. Ausführlich: Wohnfläche bei Dachschrägen berechnen.

Galerie und Empore: nach Raumhöhe

Die Zwischenebene wird wie jeder Raumteil nach ihrer lichten Höhe angerechnet. Ausführlich: Galerie, Empore, Hochebene .

Nutzfläche statt Wohnfläche

Keller, Garage und Technikräume gehören nicht zur Wohnfläche, aber zur Nutzfläche des Gebäudes. Ausführlich: Nutzfläche berechnen ; zum Rauminhalt: umbauter Raum und Bruttorauminhalt .

Die Grundregel — und warum sie allein nicht reicht

Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich alle Räume, die dem Wohnen dienen. Dazu gehören typischerweise:

• Wohnzimmer und Schlafzimmer
• Küche und Esszimmer
• Badezimmer und WC
• Flur und Diele innerhalb der Wohnung
• Arbeitszimmer und Kinderzimmer

Wie diese Räume genau angerechnet werden, hängt allerdings von der verwendeten Berechnungsnorm ab. In Deutschland sind zwei Regelwerke maßgeblich:

• 1
  Wohnflächenverordnung (WoFlV): Gesetzliche Verordnung, die ausschließlich die Wohnfläche erfasst. Sie gilt im Mietrecht als Standard und wendet Abzüge für Dachschrägen, Balkone und Nebenräume an.
• 2
  DIN 277: Industrienorm, die sämtliche Nutzungsflächen eines Gebäudes erfasst — einschließlich Keller, Technikräume und Garagen. Es gelten keine Höhenfaktoren und keine Abzüge.

Die folgenden Abschnitte zeigen im Detail, welche Flächen unter welchen Bedingungen zur Wohnfläche zählen und wo sich die beiden Normen unterscheiden.

Balkon: 25 % oder 50 %? Die fünf Kriterien

Ja, der Balkon zählt zur Wohnfläche – nach WoFlV in der Regel zu 25 %, höchstens zu 50 %. So steht es in § 4 Nr. 4 WoFlV, und es gilt gleichermaßen für Loggien, Dachgärten und Terrassen, sofern sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Alle Fälle mit Rechenbeispielen: Balkon und Terrasse in der Wohnflächenberechnung .

Nach WoFlV: 25 % bis 50 %

Nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. Bei besonderer Qualität kann die Anrechnung auf bis zu 50 % erhöht werden.

Doch was bedeutet „besondere Qualität"? Die Rechtsprechung hat hierzu mehrere Kriterien herausgearbeitet:

• Überdachung: Ein vollständig überdachter Balkon oder eine überdachte Terrasse bietet Wetterschutz.
• Windschutz: Seitliche Verglasungen oder Mauern, die den Aufenthalt auch bei Wind angenehm machen.
• Südausrichtung: Eine günstige Himmelsrichtung, die für längere Nutzungszeiten sorgt.
• Überdurchschnittliche Größe: Eine besonders großzügige Fläche, die einen gehobenen Wohnkomfort bietet.
• Ruhige Lage: Kein Straßenlärm, unverbaute Aussicht oder Lage zum Innenhof.

Loggien werden genauso behandelt wie Balkone. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzungsqualität, nicht die bauliche Bezeichnung.

Nach DIN 277: 100 %

Die DIN 277 kennt keine Anrechnungsfaktoren. Balkone, Loggien und Dachterrassen werden mit ihrer vollen Grundfläche erfasst, also zu 100 %, in der Flächenaufstellung aber üblicherweise getrennt von den Innenräumen ausgewiesen. Eine Unterscheidung nach Qualität findet nicht statt. Eine ebenerdige Terrasse, die nicht konstruktiv mit dem Gebäude verbunden ist, gehört nach DIN 277 nicht zur Gebäudefläche. Mehr dazu: Balkon nach DIN 277.

Zählen Bad, Flur und WC zur Wohnfläche?

Ja, Bad, WC und Flur zählen zu 100 % zur Wohnfläche, wenn sie innerhalb der Wohnung liegen und mindestens 2 m lichte Höhe haben. Die WoFlV unterscheidet nicht zwischen Wohn- und Nebenräumen der Wohnung: Maßgeblich ist, dass der Raum ausschließlich zu dieser Wohnung gehört (§ 2 Abs. 1 WoFlV).

• Bad und WC: Badewanne, Duschwanne und fest eingebaute Gegenstände werden mitgemessen (§ 3 Abs. 2 WoFlV).
• Flur und Diele: zählen voll. Das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses gehört nicht zur Wohnung und zählt nicht.
• Treppe in der Wohnung: Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Bis zu drei Stufen werden mitgerechnet.

Nach DIN 277 gehören Flure und Treppen zur Verkehrsfläche (VF), Bad und WC zur Nutzungsfläche. Details zu Fluren, Treppen und Abstellräumen: Flur, Treppe und Abstellraum in der Wohnfläche .

Dachschräge: wie viel Fläche wirklich zählt

Die Behandlung von Dachschrägen ist der größte praktische Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277. Bei Dachgeschosswohnungen kann sich die berechnete Fläche dadurch um 30 % oder mehr unterscheiden.

Höhenstaffelung nach WoFlV

Die Wohnflächenverordnung staffelt die Anrechnung nach der lichten Raumhöhe:

DIN 277: Keine Abzüge

Die DIN 277 kennt keine Höhenfaktoren. Unabhängig davon, wie niedrig die Decke ist — jeder Quadratmeter wird zu 100 % gezählt. Die Norm erfasst die reine Grundfläche ohne Bewertung der Nutzbarkeit.

Keller, Garage, Abstellraum: was wegfällt und was bleibt

Nebenräume sorgen bei der Wohnflächenberechnung regelmäßig für Verwirrung. Die entscheidende Frage ist: Liegt der Raum innerhalb der Wohnung oder außerhalb?

Räume, die nach WoFlV nicht zählen

Die Wohnflächenverordnung schließt folgende Räume ausdrücklich von der Wohnfläche aus:

• Kellerräume — auch wenn sie als Hobbyraum oder Lager genutzt werden
• Waschküchen und Trockenräume außerhalb der Wohnung
• Heizungsräume und Technikräume
• Garagen und Stellplätze
• Dachböden, die nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind

DIN 277: Alles wird erfasst

Die DIN 277 erfasst all diese Räume als Nutzungsfläche (NUF) oder Technikfläche (TF). Kellerräume, Garagen und Heizungsräume fließen vollständig in die Gesamtfläche des Gebäudes ein.

Abstellräume innerhalb der Wohnung

Ein wichtiger Sonderfall: Abstellräume, die sich innerhalb der Wohnung befinden, zählen zur Wohnfläche; ausgeschlossen sind nach § 2 Abs. 3 WoFlV nur Abstellräume außerhalb der Wohnung. Ein begehbarer Kleiderschrank, eine Speisekammer oder ein Hauswirtschaftsraum innerhalb der Wohnung werden voll angerechnet. Entscheidend ist die räumliche Zugehörigkeit zur Wohnung, nicht die Nutzungsart. Ausführlich zum Keller: Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV und § 3 Abs. 3 WoFlV:

• Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen
• Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts an ihre Nutzung genügen, etwa ein nicht genehmigter Kellerausbau als Schlafzimmer
• Geschäftsräume, zum Beispiel eine Praxis oder ein Laden im selben Haus
• Flächen unter 1 m lichter Höhe, etwa unter Dachschrägen (§ 4 WoFlV)
• Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsätzen
• Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 13 cm tief sind
• Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen über 1,50 m Höhe mit mehr als 0,1 m² Grundfläche

Die Zentimeter-Regeln für Nischen und Pfeiler erklärt Nischen, Pfeiler, Schornstein: die Regeln des § 3 WoFlV . Welche Fehler bei der Abgrenzung am häufigsten passieren, zeigt Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung.

Wintergarten, Pool, Hobbyraum: die Sonderfälle

Einige Räume lassen sich nicht eindeutig den klassischen Wohnräumen zuordnen. Hier gelten besondere Regelungen.

Wintergarten

Die Anrechnung eines Wintergartens nach WoFlV hängt davon ab, ob er beheizt ist:

• Beheizter Wintergarten: Wird zu 100 % zur Wohnfläche gerechnet, da er ganzjährig als Wohnraum nutzbar ist.
• Unbeheizter Wintergarten: Wird nur zu 50 % angerechnet, da die Nutzung saisonal eingeschränkt ist.

Nach DIN 277 wird der Wintergarten unabhängig von der Beheizung vollständig als Nutzungsfläche erfasst.

Schwimmbad und Sauna

Ein Schwimmbad, das ausschließlich zur Wohnung gehört, zählt nach § 4 Nr. 3 WoFlV zur Hälfte, genau wie ein unbeheizbarer Wintergarten. Ein gemeinschaftlich genutztes Schwimmbad im Keller eines Mehrfamilienhauses zählt dagegen nicht zur Wohnfläche des einzelnen Mieters, weil es nicht ausschließlich zu dieser Wohnung gehört.

Für eine Sauna innerhalb der Wohnung wird dieselbe Regel üblicherweise entsprechend angewendet; wohnraum-rechner.de rechnet Schwimmbad und Sauna mit 50 %. Befindet sich die Sauna in einem Kellerraum oder Gemeinschaftsbereich, fällt sie nach WoFlV aus der Wohnflächenberechnung heraus. Was das für Ferienwohnungen bedeutet: Wohnfläche einer Ferienwohnung angeben .

Hobbyraum

Die Anrechnung eines Hobbyraums hängt nach WoFlV ausschließlich von seiner Lage ab. Ein Hobbyraum innerhalb der Wohnung — etwa ein umgebautes Gästezimmer oder ein Bastelraum neben dem Wohnzimmer — zählt vollständig zur Wohnfläche. Ein als Hobbyraum genutzter Kellerraum hingegen wird nach WoFlV nicht berücksichtigt, unabhängig von der tatsächlichen Ausstattung oder Nutzung. Die DIN 277 erfasst beide Varianten als Nutzungsfläche.

Dieselbe Wohnung, zwei Zahlen: WoFlV gegen DIN 277

Die folgende Tabelle fasst zusammen, wie die verschiedenen Flächentypen nach WoFlV und DIN 277 behandelt werden:

Wann welche Norm verwenden?

Die Wahl der Berechnungsgrundlage ist nicht beliebig. Im Mietrecht legt der Bundesgerichtshof die WoFlV auch dann zugrunde, wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode genannt ist, sofern nicht eine andere Berechnungsart vereinbart oder ortsüblich ist. Für Bauplanung, Architektur und Immobilienbewertung wird in der Regel die DIN 277 verwendet. Banken verlangen bei der Finanzierung häufig beide Berechnungen.

Eine ausführliche Gegenüberstellung beider Normen finden Sie in unserem Artikel WoFlV vs. DIN 277: Wohnfläche nach beiden Normen. Wie die DIN 277 Flächen gliedert, erklärt Flächenarten nach DIN 277; die Verordnung selbst Paragraph für Paragraph: Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt.

Häufige Fragen