Was zählt zur Wohnfläche?

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Statt die Prozentsätze im Kopf zu rechnen: Flächenart wählen, Quadratmeter eintragen, Ergebnis nach beiden Normen ablesen.

Anrechnung auf einen Blick

Anrechnung nach §§ 2–4 WoFlV bzw. DIN 277:2021-08. Die DIN 277 erfasst diese Flächen als Nutzungs- oder Technikfläche, nicht als „Wohnfläche“.

Die Grundregel — und warum sie allein nicht reicht

Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich alle Räume, die dem Wohnen dienen. Dazu gehören typischerweise:

• Wohnzimmer und Schlafzimmer
• Küche und Esszimmer
• Badezimmer und WC
• Flur und Diele innerhalb der Wohnung
• Arbeitszimmer und Kinderzimmer

Wie diese Räume genau angerechnet werden, hängt allerdings von der verwendeten Berechnungsnorm ab. In Deutschland sind zwei Regelwerke maßgeblich:

• 1
  Wohnflächenverordnung (WoFlV): Gesetzliche Verordnung, die ausschließlich die Wohnfläche erfasst. Sie gilt im Mietrecht als Standard und wendet Abzüge für Dachschrägen, Balkone und Nebenräume an.
• 2
  DIN 277: Industrienorm, die sämtliche Nutzungsflächen eines Gebäudes erfasst — einschließlich Keller, Technikräume und Garagen. Es gelten keine Höhenfaktoren und keine Abzüge.

Die folgenden Abschnitte zeigen im Detail, welche Flächen unter welchen Bedingungen zur Wohnfläche zählen und wo sich die beiden Normen unterscheiden.

Balkon: 25 % oder 50 %? Die fünf Kriterien

Balkone, Terrassen und Loggien gehören zu den häufigsten Sonderflächen bei der Wohnflächenberechnung. Ihre Anrechnung unterscheidet sich je nach Norm erheblich.

Nach WoFlV: 25 % bis 50 %

Nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. Bei besonderer Qualität kann die Anrechnung auf bis zu 50 % erhöht werden.

Doch was bedeutet „besondere Qualität"? Die Rechtsprechung hat hierzu mehrere Kriterien herausgearbeitet:

• Überdachung: Ein vollständig überdachter Balkon oder eine überdachte Terrasse bietet Wetterschutz.
• Windschutz: Seitliche Verglasungen oder Mauern, die den Aufenthalt auch bei Wind angenehm machen.
• Südausrichtung: Eine günstige Himmelsrichtung, die für längere Nutzungszeiten sorgt.
• Überdurchschnittliche Größe: Eine besonders großzügige Fläche, die einen gehobenen Wohnkomfort bietet.
• Ruhige Lage: Kein Straßenlärm, unverbaute Aussicht oder Lage zum Innenhof.

Loggien werden genauso behandelt wie Balkone. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzungsqualität, nicht die bauliche Bezeichnung.

Nach DIN 277: 100 %

Die DIN 277 macht keinen Unterschied zwischen Innen- und Außenflächen. Balkone, Terrassen und Loggien werden vollständig als Nutzungsfläche (NUF) angerechnet — also zu 100 %. Eine Unterscheidung nach Qualität findet nicht statt.

Dachschräge: wie viel Fläche wirklich zählt

Die Behandlung von Dachschrägen ist der größte praktische Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277. Bei Dachgeschosswohnungen kann sich die berechnete Fläche dadurch um 30 % oder mehr unterscheiden.

Höhenstaffelung nach WoFlV

Die Wohnflächenverordnung staffelt die Anrechnung nach der lichten Raumhöhe:

DIN 277: Keine Abzüge

Die DIN 277 kennt keine Höhenfaktoren. Unabhängig davon, wie niedrig die Decke ist — jeder Quadratmeter wird zu 100 % gezählt. Die Norm erfasst die reine Grundfläche ohne Bewertung der Nutzbarkeit.

Keller, Garage, Abstellraum: was wegfällt und was bleibt

Nebenräume sorgen bei der Wohnflächenberechnung regelmäßig für Verwirrung. Die entscheidende Frage ist: Liegt der Raum innerhalb der Wohnung oder außerhalb?

Räume, die nach WoFlV nicht zählen

Die Wohnflächenverordnung schließt folgende Räume ausdrücklich von der Wohnfläche aus:

• Kellerräume — auch wenn sie als Hobbyraum oder Lager genutzt werden
• Waschküchen und Trockenräume außerhalb der Wohnung
• Heizungsräume und Technikräume
• Garagen und Stellplätze
• Dachböden, die nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind

DIN 277: Alles wird erfasst

Die DIN 277 erfasst all diese Räume als Nutzungsfläche (NUF) oder Technikfläche (TF). Kellerräume, Garagen und Heizungsräume fließen vollständig in die Gesamtfläche des Gebäudes ein.

Abstellräume innerhalb der Wohnung

Ein wichtiger Sonderfall: Abstellräume, die sich innerhalb der Wohnung befinden, zählen nach beiden Normen zur Wohnfläche. Ein begehbarer Kleiderschrank, eine Speisekammer oder ein Hauswirtschaftsraum innerhalb der Wohnung werden voll angerechnet. Entscheidend ist die räumliche Zugehörigkeit zur Wohnung, nicht die Nutzungsart.

Wintergarten, Pool, Hobbyraum: die Sonderfälle

Einige Räume lassen sich nicht eindeutig den klassischen Wohnräumen zuordnen. Hier gelten besondere Regelungen.

Wintergarten

Die Anrechnung eines Wintergartens nach WoFlV hängt davon ab, ob er beheizt ist:

• Beheizter Wintergarten: Wird zu 100 % zur Wohnfläche gerechnet, da er ganzjährig als Wohnraum nutzbar ist.
• Unbeheizter Wintergarten: Wird nur zu 50 % angerechnet, da die Nutzung saisonal eingeschränkt ist.

Nach DIN 277 wird der Wintergarten unabhängig von der Beheizung vollständig als Nutzungsfläche erfasst.

Schwimmbad und Sauna

Ein Schwimmbad oder eine Sauna innerhalb der Wohnräume wird nach WoFlV vollständig zur Wohnfläche gezählt. Voraussetzung ist, dass sich der Raum innerhalb der Wohnung befindet und dem persönlichen Wohnen dient. Ein gemeinschaftlich genutztes Schwimmbad im Keller eines Mehrfamilienhauses zählt hingegen nicht zur Wohnfläche des einzelnen Mieters.

Für Saunaräume gelten dieselben Regeln: Liegt die Sauna innerhalb der Wohnung, wird die Fläche angerechnet. Befindet sie sich in einem Kellerraum oder Gemeinschaftsbereich, fällt sie nach WoFlV aus der Wohnflächenberechnung heraus.

Hobbyraum

Die Anrechnung eines Hobbyraums hängt nach WoFlV ausschließlich von seiner Lage ab. Ein Hobbyraum innerhalb der Wohnung — etwa ein umgebautes Gästezimmer oder ein Bastelraum neben dem Wohnzimmer — zählt vollständig zur Wohnfläche. Ein als Hobbyraum genutzter Kellerraum hingegen wird nach WoFlV nicht berücksichtigt, unabhängig von der tatsächlichen Ausstattung oder Nutzung. Die DIN 277 erfasst beide Varianten als Nutzungsfläche.

Dieselbe Wohnung, zwei Zahlen: WoFlV gegen DIN 277

Die folgende Tabelle fasst zusammen, wie die verschiedenen Flächentypen nach WoFlV und DIN 277 behandelt werden:

Wann welche Norm verwenden?

Die Wahl der Berechnungsgrundlage ist nicht beliebig. Im Mietrecht gilt die WoFlV als verbindlicher Standard — auch wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode genannt ist (BGH-Urteil 2015). Für Bauplanung, Architektur und Immobilienbewertung wird in der Regel die DIN 277 verwendet. Banken verlangen bei der Finanzierung häufig beide Berechnungen.

Eine ausführliche Gegenüberstellung beider Normen finden Sie in unserem Artikel WoFlV vs. DIN 277: Unterschiede, Anwendung und Berechnung.