WoFlV vs. DIN 277

Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 in Kraft ist. Sie regelt verbindlich, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses zu berechnen ist. Die WoFlV ist insbesondere im Mietrecht von zentraler Bedeutung und ersetzt die bis dahin geltende Zweite Berechnungsverordnung (II. BV).

Die WoFlV legt fest, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und zu welchem Anteil sie angerechnet werden. Dabei gelten unter anderem folgende Regelungen:

• Balkone und Terrassen werden in der Regel zu 25 % angerechnet (in Ausnahmefällen bis 50 %).
• Dachschrägen unter 1 m Höhe werden nicht zur Wohnfläche gezählt (0 %).
• Dachschrägen zwischen 1 m und 2 m Höhe werden nur zu 50 % angerechnet.
• Räume mit einer lichten Höhe ab 2 m werden zu 100 % angerechnet.
• Kellerräume, Waschküchen und Heizungsräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Die WoFlV ist besonders relevant bei Mietverträgen, da die Wohnfläche als Grundlage für die Mietberechnung, Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen dient. Eine fehlerhafte Berechnung kann rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben.

Was ist die DIN 277?

Die DIN 277 ist eine Industrienorm des Deutschen Instituts für Normung (DIN), die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken definiert. Im Gegensatz zur WoFlV bezieht sich die DIN 277 nicht nur auf Wohnflächen, sondern auf sämtliche Flächen eines Gebäudes — einschließlich Nutzflächen, Technikflächen und Verkehrsflächen.

Die DIN 277 wird vor allem in der Architektur, im Bauwesen und bei der Immobilienbewertung eingesetzt. Ihre wesentlichen Merkmale sind:

• Keine Höhenfaktoren: Alle Flächen werden zu 100 % angerechnet, unabhängig von der Deckenhöhe oder Dachschrägen.
• Umfassende Flächenerfassung: Auch Keller, Treppenhäuser, Technikräume und Garagen werden berücksichtigt.
• Brutto- und Nettogrundfläche: Die Norm unterscheidet zwischen Brutto-Grundfläche (BGF) und Netto-Raumfläche (NRF), die weiter in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche unterteilt wird.

Da die DIN 277 alle Flächen vollständig erfasst, ergibt sich in der Regel eine größere Quadratmeterzahl als bei einer Berechnung nach WoFlV. Die Norm eignet sich daher besonders für die Planung, Ausschreibung und Abrechnung von Bauprojekten sowie für die Wertermittlung von Immobilien.

Die wichtigsten Unterschiede im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Unterschiede zwischen der Wohnflächenverordnung und der DIN 277 auf einen Blick:

Wann wird welche Norm angewendet?

Die Wahl der richtigen Berechnungsmethode hängt vom jeweiligen Verwendungszweck ab. In vielen Fällen ist gesetzlich oder vertraglich festgelegt, welche Norm anzuwenden ist.

• 1
  Mietrecht: Im Mietrecht ist die WoFlV der Standard. Sie wird zur Berechnung der Wohnfläche bei Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen herangezogen. Seit einem BGH-Urteil von 2015 ist die WoFlV auch dann maßgeblich, wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode vereinbart wurde.
• 2
  Bauvorhaben und Architektur: Bei der Planung und Abrechnung von Bauprojekten kommt die DIN 277 zum Einsatz. Architekten und Ingenieure nutzen sie, um alle Flächen eines Gebäudes systematisch zu erfassen und zu kategorisieren.
• 3
  Immobilienbewertung: Bei der Bewertung von Immobilien können beide Normen relevant sein. Gutachter verwenden häufig die DIN 277 für die Gesamtbewertung, während die WoFlV für die Ermittlung der vermietbaren Wohnfläche herangezogen wird.
• 4
  Banken und Finanzierung: Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung häufig beide Berechnungen. Die DIN 277 dient der Ermittlung des Gebäudewerts, während die WoFlV die Mieteinnahmen und den Wohnwert abbildet.

Berechnungsbeispiel: Dachgeschosswohnung

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie unterschiedlich die Ergebnisse je nach Berechnungsnorm ausfallen können. Betrachten wir einen Raum in einer Dachgeschosswohnung mit einer Grundfläche von 20 m²:

• 5 m² liegen unter einer Deckenhöhe von 1 m (Dachschräge)
• 8 m² haben eine Deckenhöhe zwischen 1 m und 2 m
• 7 m² haben eine Deckenhöhe von 2 m oder mehr

Berechnung nach WoFlV

Berechnung nach DIN 277

Das Ergebnis zeigt eine erhebliche Differenz: Nach WoFlV beträgt die anrechenbare Wohnfläche nur 11 m², während die DIN 277 die volle Grundfläche von 20 m² ausweist. Die Differenz von 9 m² kann bei Mietverträgen einen signifikanten finanziellen Unterschied bedeuten.

Häufige Fehler bei der Anwendung

Bei der Wohnflächenberechnung kommt es in der Praxis immer wieder zu Fehlern. Hier sind die häufigsten Stolperfallen:

• ×
  Falsche Norm angewendet: Im Mietrecht wird die DIN 277 statt der WoFlV verwendet. Das führt zu einer zu großen Wohnfläche im Mietvertrag und kann bei Mietstreitigkeiten zu Rückzahlungsforderungen führen.
• ×
  Dachschrägen nicht korrekt berücksichtigt: Die Deckenhöhe wird nicht exakt gemessen oder die Höhenstufen (unter 1 m, 1–2 m, ab 2 m) werden falsch zugeordnet. Gerade bei Dachgeschosswohnungen ist eine präzise Messung entscheidend.
• ×
  Balkone und Terrassen falsch berechnet: Balkone werden zu 50 % oder sogar zu 100 % angerechnet, obwohl nach WoFlV in der Regel nur 25 % korrekt sind. Umgekehrt wird bei der DIN 277 ein Abzug vorgenommen, obwohl keiner vorgesehen ist.
• ×
  Keller und Nebenräume eingerechnet: Kellerräume, Heizungsräume oder Waschküchen werden fälschlicherweise zur Wohnfläche nach WoFlV gezählt. Diese Räume gehören nicht zur Wohnfläche, werden aber in der DIN 277 als Nutzungsfläche erfasst.

Eine professionelle Wohnflächenberechnung mit dem richtigen Werkzeug hilft, diese Fehler zu vermeiden. Der wohnraum-rechner.de berechnet automatisch sowohl nach WoFlV als auch nach DIN 277 und stellt sicher, dass alle Faktoren korrekt angewendet werden.