In diesem Artikel erfährst du alles Wissenswerte zur Wohnflächenberechnung, die Erstellung sowie Richtlinien und Normen.
#1. Warum ist die Wohnflächenberechnung wichtig?
#Einfluss auf Miet- und Kaufpreise
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Faktoren zur Bestimmung des Immobilienwerts. Eine zu hoch oder falsch berechnete Fläche kann dazu führen, dass du zu viel Miete zahlst oder eine Immobilie überteuert kaufst. Laut Mietrecht können Abweichungen von mehr als 10 % zu Mietminderungen oder sogar Rückforderungen führen.
#Bedeutung für die Grundsteuererklärung
Seit der Grundsteuerreform, die 2025 in Kraft tritt, müssen Eigentümer genaue Angaben zur Wohnfläche machen. Falsche Angaben können zu einer überhöhten Grundsteuer führen, da die Berechnung auf der Größe der Immobilie basiert.
#Relevanz für Banken und Finanzierungen
Bei Immobilienfinanzierungen verlangen Banken oft eine Wohnflächenberechnung als Basis für die Beleihungswertermittlung. Eine fehlerhafte Flächenangabe kann dazu führen, dass du schlechtere Kreditkonditionen erhältst oder sogar weniger finanzielle Mittel zur Verfügung stehen.
#2. Rechtliche Grundlagen der Wohnflächenberechnung
#Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die wichtigste Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche bei Wohnraummietverträgen und sozialen Wohnraumförderungen. Sie definiert genau, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und welche nur anteilig oder gar nicht angerechnet werden.
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#DIN 277: Definition und Anwendungsbereich
Die DIN 277 ist eine alternative Berechnungsmethode, die häufig bei Gewerbeimmobilien oder für Neubauprojekte genutzt wird. Im Gegensatz zur WoFlV setzt sie die gesamte Grundfläche mit der Nutzfläche gleich, wodurch sich oft größere Werte ergeben.
#Unterschiede und Auswirkungen auf Immobilienbewertungen
Die Wahl der Berechnungsmethode kann die Wohnfläche und damit auch den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Während nach WoFlV bestimmte Flächen wie Balkone nur teilweise angerechnet werden, kann die DIN 277 eine größere Wohnfläche ausweisen. Dies kann sich bei Verkauf oder Finanzierung einer Immobilie vorteilhaft oder nachteilig auswirken.
#3. Methoden der Wohnflächenberechnung
#Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Laut WoFlV zählen folgende Flächen vollständig zur Wohnfläche:
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur (wenn kein Allgemeinflur im Mehrfamilienhaus)
Verkehrswege innerhalb der Wohnung mit über 2 m Deckenhöhe
Dachgeschossräume mit einer Höhe von mindestens 2 m
Nur teilweise angerechnet werden:
Dachschrägen: Flächen mit einer Höhe zwischen 1 m und 2 m werden nur zu 50 % angerechnet
Balkone, Loggien und Terrassen: je nach Bauweise zu 25 % bis 50 %
Unbeheizte Wintergärten: 50 %, beheizte Wintergärten: 100 %
Nicht zur Wohnfläche gehören:
Kellerräume, Abstellkammern außerhalb der Wohnung
Garagen, Heizungsräume, Waschküchen
Schornsteine, Pfeiler und Treppen mit mehr als drei Stufen
#DIN 277 – Berechnung der Nutz- und Wohnfläche
Die DIN 277 betrachtet die Grundfläche eines Gebäudes und teilt sie in verschiedene Nutzflächen auf. Dabei gibt es keine prozentuale Anrechnung von Dachschrägen oder Balkonen – alle Flächen werden gleich behandelt. Das führt dazu, dass die nach DIN 277 berechnete Fläche oft größer ausfällt als nach WoFlV.
#Alternative Berechnungsverfahren
II. Berechnungsverordnung: Ältere Methode, die vor 2004 genutzt wurde.
DIN 283: Wird heute nicht mehr angewendet, diente aber als Basis für frühere Berechnungen.
Landesbauordnungen: Einige Bundesländer haben spezielle Regelungen für die Wohnflächenberechnung, insbesondere für Kellerräume und Dachgeschosse.
#4. Welche Flächen zählen zur Wohnfläche?
#Räume, die zu 100 % angerechnet werden
Zu den vollständig angerechneten Flächen gehören alle Wohnräume mit einer Deckenhöhe von mindestens 2 m, darunter:
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer
Küche, Badezimmer, Flur (sofern er zur Wohnung gehört)
Dachgeschossräume mit ausreichender Raumhöhe
Beheizte Wintergärten
#Teilweise angerechnete Flächen
Balkone, Loggien, Terrassen: Je nach Lage und Überdachung werden sie zu 25 % oder 50 % angerechnet.
Dachschrägen: Flächen zwischen 1 m und 2 m Höhe werden zu 50 % angerechnet.
Unbeheizte Wintergärten: Zählen zu 50 % zur Wohnfläche.
#Flächen, die nicht zur Wohnfläche gehören
Kellerräume, Abstellkammern außerhalb der Wohnung
Heizungs- und Technikräume
Garagen und Tiefgaragenstellplätze
Schornsteine, Säulen, Pfeiler mit einer Fläche über 0,1 m²
#5. Fazit
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist essenziell für Mietverträge, Immobilienkäufe, Finanzierungen und die Grundsteuer. Unterschiedliche Berechnungsmethoden wie die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Daher ist es wichtig, die richtige Methode für den jeweiligen Zweck zu wählen. Mieter, Käufer und Eigentümer sollten sich bewusst sein, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und welche nicht, um rechtliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Eine professionelle Wohnflächenberechnung kann helfen, exakte Werte zu erhalten und mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Wer sich unsicher ist, sollte auf Experten zurückgreifen oder moderne Messwerkzeuge und Apps nutzen, um eine präzise Berechnung durchzuführen. Wir haben zu diesem Zweck eine Software entwickelt, womit jeder und jede einfach die Wohnflächenberechnung komplett online und in wenigen Minuten selbst durchführen kann.
