Mieterhöhung und Wohnfläche

Warum die Wohnfläche bei Mieterhöhungen entscheidend ist

Die Wohnfläche ist im deutschen Mietrecht eine der wichtigsten Kennzahlen. Sie bestimmt nicht nur die Miethöhe selbst, sondern auch, ob eine Mieterhöhung wirksam ist. Denn bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird der Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche multipliziert, um die zulässige Höchstmiete zu ermitteln.

Das Problem: In vielen Mietverträgen steht eine falsche Wohnfläche. Studien zeigen, dass rund jede dritte Wohnfläche im Mietvertrag nicht korrekt ist — meistens zu hoch angegeben. Die Gründe sind vielfältig:

• Die Wohnfläche wurde nach DIN 277 statt nach der für Mietverträge maßgeblichen WoFlV berechnet
• Dachschrägen wurden ohne Höhenstaffelung berechnet
• Balkone und Terrassen wurden voll statt anteilig angerechnet
• Die Fläche wurde geschätzt oder aus dem Bauantrag übernommen
• Nachträgliche Umbauten wurden nicht berücksichtigt

Die 10-%-Toleranzgrenze: Wann wird es relevant?

Bis 2015 galt im deutschen Mietrecht eine 10-%-Toleranzgrenze: Eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche war nur dann rechtlich relevant, wenn sie mehr als 10 % betrug. Kleinere Abweichungen wurden als hinnehmbar betrachtet.

Diese Toleranzgrenze galt historisch sowohl für die Mietminderung als auch für Mieterhöhungen. Lag die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Fläche, konnte der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Lag sie mehr als 10 % darüber, konnte der Vermieter eine höhere Miete verlangen.

BGH-Urteil 2015: Neue Rechtslage bei Mieterhöhungen

Mit dem Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) hat der Bundesgerichtshof die Rechtslage bei Mieterhöhungen grundlegend geändert. Der BGH hat entschieden:

Was bedeutet das in der Praxis?

• 1
  Für Mieter: Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Vermieter bei einer Mieterhöhung nur die tatsächliche Fläche als Basis verwenden. Jeder zu viel berechnete Quadratmeter führt zu einer überhöhten Miete — auch bei Abweichungen unter 10 %.
• 2
  Für Vermieter: Ist die tatsächliche Wohnfläche größer als im Mietvertrag angegeben, darf der Vermieter die Mieterhöhung auf Basis der größeren tatsächlichen Fläche berechnen — und damit eine höhere Miete verlangen.
• 3
  Entscheidend ist die tatsächliche Fläche: Die im Mietvertrag genannte Fläche hat bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB nur noch informatorischen Charakter. Was zählt, ist eine korrekte, nachvollziehbare Berechnung nach WoFlV.

Ihre Rechte als Mieter: Was können Sie tun?

Wenn Sie als Mieter vermuten, dass die Wohnfläche in Ihrem Mietvertrag nicht stimmt, haben Sie mehrere Handlungsoptionen:

1. Wohnfläche nachmessen oder berechnen lassen

Der erste Schritt ist die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche. Sie können die Wohnung selbst vermessen (siehe unser Ratgeber Wohnfläche richtig messen) oder einen Sachverständigen beauftragen. Alternativ bietet der wohnraum-rechner.de eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, die Wohnfläche online zu berechnen.

2. Mieterhöhung prüfen

Erhalten Sie eine Mieterhöhung, prüfen Sie, welche Wohnfläche der Vermieter als Berechnungsgrundlage verwendet hat. Seit dem BGH-Urteil 2015 muss die tatsächliche Wohnfläche herangezogen werden. Hat der Vermieter die (zu hohe) Mietvertragsfläche verwendet, ist die Mieterhöhung in der Regel zu hoch und kann von Ihnen beanstandet werden.

3. Mietminderung bei mehr als 10 % Abweichung

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche ab, liegt ein Sachmangel vor. Sie haben dann Anspruch auf Mietminderung — und zwar für die Zukunft und unter Umständen auch rückwirkend (bis zur Verjährungsgrenze von drei Jahren).

Pflichten als Vermieter: Warum eine korrekte Wohnfläche wichtig ist

Für Vermieter ist eine korrekte Wohnfläche nicht nur eine Frage der Fairness, sondern auch ein rechtliches Risiko. Hier die wichtigsten Punkte:

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  Unwirksame Mieterhöhungen: Basiert Ihre Mieterhöhung auf einer falschen Wohnfläche, kann der Mieter sie anfechten. Sie verlieren nicht nur die Erhöhung, sondern auch das Vertrauen des Mieters — und möglicherweise den Rechtsstreit.
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  Rückforderungsansprüche: Bei einer Abweichung von mehr als 10 % hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete — bis zu drei Jahre rückwirkend. Bei mehreren Mietwohnungen kann sich das schnell zu einem erheblichen Betrag summieren.
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  Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung: Auch die Nebenkostenabrechnung basiert häufig auf der Wohnfläche als Verteilungsschlüssel. Stimmt die Fläche nicht, ist die gesamte Abrechnung anfechtbar.
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  Mietpreisbremse: In Gebieten mit Mietpreisbremse wird die zulässige Miete auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche berechnet. Eine zu hohe Angabe kann dazu führen, dass die Miete über der zulässigen Grenze liegt.

Wohnfläche rechtssicher ermitteln: Ihre Optionen

Ob Mieter oder Vermieter — eine nachvollziehbare und korrekte Wohnflächenberechnung ist die Grundlage für jede Mietanpassung. Diese Optionen stehen Ihnen zur Verfügung:

Für die meisten Fälle — Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung, Vermietung — reicht eine qualifizierte Berechnung vom Architekten aus. Ein Sachverständigen-Gutachten ist erst nötig, wenn der Fall bereits vor Gericht liegt oder absehbar dort landen wird.