DIN 277 einfach erklärt: BGF, NRF, NUF mit Beispiel

DIN 277 und WoFlV nebeneinander

Derselbe Raum, zwei Normen: hier sehen Sie unmittelbar, wie weit die Werte auseinanderlaufen.

DIN 277 in einem Satz — und wofür sie nicht gilt

Die DIN 277 ist eine Norm des Deutschen Instituts für Normung (DIN e.V.), die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken definiert. Ihr vollständiger Titel lautet DIN 277 — Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen. Sie bildet die Grundlage für die einheitliche Flächenermittlung in der Architektur, im Bauwesen und in der Immobilienwirtschaft.

Anders als die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die eine gesetzliche Verordnung ist, handelt es sich bei der DIN 277 um eine Industrienorm. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber in der Praxis als anerkannte Regel der Technik in zahlreichen Bereichen des Bauwesens verbindlich angewendet — etwa in Architektenverträgen, bei der Honorarberechnung nach HOAI oder bei der Immobilienbewertung.

Die DIN 277 wurde mehrfach überarbeitet. Die für die Praxis wichtigen Fassungen:

• 2005: DIN 277 in mehreren Teilen (u. a. DIN 277-1 und DIN 277-2) mit den Begriffen NGF und NF
• 2016: DIN 277-1:2016-01, aus NGF wird NRF, aus NF wird NUF
• 2021: DIN 277:2021-08, aktuelle Fassung ohne Teilnummer, nur noch für den Hochbau

Die DIN 277 erfasst alle Flächen eines Gebäudes systematisch und ohne Abzüge für Dachschrägen oder eingeschränkte Nutzbarkeit. Diese umfassende Betrachtung macht sie zum bevorzugten Instrument für die Planung, Ausschreibung und wirtschaftliche Bewertung von Gebäuden.

DIN 277 Tabelle: BGF, NRF, NUF, TF, VF im Schema

Die DIN 277 gliedert die Gesamtfläche eines Gebäudes in eine hierarchische Struktur. Jede Fläche wird eindeutig einer Kategorie zugeordnet. Das Verständnis dieser Struktur ist entscheidend für die korrekte Anwendung der Norm.

Brutto-Grundfläche (BGF)

Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist die Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der Bauteile. Sie umfasst alle nutzbaren Flächen einschließlich der Konstruktionsflächen (Wände, Stützen, Pfeiler). Die BGF ist die oberste Hierarchieebene und setzt sich zusammen aus:

• Konstruktions-Grundfläche (KGF): Fläche, die von Bauteilen wie Wänden, Stützen und Pfeilern eingenommen wird.
• Netto-Raumfläche (NRF): Die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb der umschließenden Bauteile.

Netto-Raumfläche (NRF)

Die Netto-Raumfläche (NRF) — in der Version vor 2016 als Netto-Grundfläche (NGF) bezeichnet — ist die Summe aller nutzbaren Raumflächen. Sie wird weiter unterteilt in drei Kategorien:

Übersicht der Flächenhierarchie

Nutzungsfläche nach Nutzungsgruppen (NUF 1 bis 7)

Die Nutzungsfläche wird nach DIN 277 weiter nach Nutzungsgruppen gegliedert. In einem Wohnhaus liegen Wohn- und Schlafräume in NUF 1, Nebenräume verteilen sich auf die übrigen Gruppen.

Alle Begriffe einzeln nachschlagen: Glossar der Wohnflächenberechnung.

Nettoraumfläche und Verkehrsfläche nach DIN 277

Was ist die Nettoraumfläche (NRF)?

Die Nettoraumfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Räume eines Gebäudes, gemessen zwischen den Bauteilen. Rechnerisch gilt: NRF = BGF − KGF und zugleich NRF = NUF + TF + VF. Bis 2016 hieß sie Netto-Grundfläche (NGF). Mit der Wohnfläche ist sie nicht identisch: Die NRF enthält auch Keller, Technik- und Treppenflächen und kennt keine Abschläge für niedrige Raumhöhen.

Was zählt zur Verkehrsfläche (VF)?

Zur Verkehrsfläche gehören alle Flächen, die dem Zugang zu den Räumen und der Verbindung zwischen ihnen dienen: Flure, Dielen, Treppen und Treppenpodeste, Rampen, Aufzugsschächte und Eingangshallen. Nach DIN 277 wird die Verkehrsfläche getrennt von der Nutzungsfläche ausgewiesen. Nach der Wohnflächenverordnung zählt ein Flur innerhalb der Wohnung dagegen ganz normal zur Wohnfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WoFlV).

DIN 277 oder WoFlV: welche Norm Ihr Ergebnis größer macht

Die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFlV) verfolgen grundlegend verschiedene Ziele und führen daher zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

Der wesentlichste Unterschied ist das Fehlen eines Höhenfaktors bei der DIN 277. Während die WoFlV Flächen unter Dachschrägen je nach Raumhöhe reduziert oder ganz ausschließt, rechnet die DIN 277 jede Fläche vollständig an — unabhängig von der Deckenhöhe.

Für die Praxis bedeutet das: Eine Dachgeschosswohnung kann nach DIN 277 deutlich mehr Quadratmeter aufweisen als nach WoFlV. Im Mietrecht ist jedoch die WoFlV maßgeblich, sodass die DIN-277-Fläche dort nicht als Grundlage für die Mietberechnung herangezogen werden kann.

Die Regeln der Verordnung Paragraph für Paragraph: Wohnflächenverordnung (WoFlV) erklärt. Alle Unterschiede mit Rechenbeispiel: Wohnfläche nach DIN 277 und WoFlV im Vergleich.

Balkon nach DIN 277

Ein Balkon zählt nach DIN 277 mit seiner vollen Grundfläche. Anrechnungsfaktoren wie 25 % oder 50 % gibt es in der Norm nicht. In einer Flächenaufstellung wird der Balkon aber üblicherweise getrennt von den allseitig umschlossenen Innenräumen ausgewiesen, damit niemand Außenfläche und Wohnraum addiert. Dasselbe gilt für Loggien und Dachterrassen.

Anders die ebenerdige Terrasse: Schließt sie nur an das Haus an, ohne konstruktiv mit ihm verbunden zu sein, gehört sie nach DIN 277 nicht zur Brutto-Grundfläche des Gebäudes, sondern zu den Außenanlagen. Eine unterkellerte Terrasse oder eine Dachterrasse zählt dagegen zum Gebäude.

Für die Wohnfläche gilt etwas anderes: Nach § 4 Nr. 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Wann welcher Anteil gilt, steht im Ratgeber Balkon zur Wohnfläche: 25 % oder 50 %? und ausführlich unter Balkon und Terrasse in der Wohnflächenberechnung .

Dachschräge nach DIN 277

Unter einer Dachschräge zählt nach DIN 277 die gesamte Grundfläche, unabhängig von der lichten Raumhöhe. Die Staffelung 0 % unter 1 m, 50 % zwischen 1 und 2 m und 100 % ab 2 m stammt aus § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV und gilt nur für die Wohnfläche.

Im Beispiel unten hat das Schlafzimmer im Dachgeschoss 18,00 m² Grundfläche: Nach DIN 277 bleiben es 18,00 m², nach WoFlV nur 12,50 m². Wie Sie die Zonen ausmessen und rechnen, zeigt der Ratgeber Wohnfläche bei Dachschrägen berechnen; eigene Maße prüfen Sie im Dachschrägen-Rechner.

DIN 277 und DIN 283: der Unterschied

Die DIN 283 war eine Norm zur Berechnung von Wohn- und Nutzflächen und wurde 1983 zurückgezogen. Sie gilt heute nur noch, wenn ein Mietvertrag sie ausdrücklich als Berechnungsgrundlage vereinbart. Wie die heutige WoFlV rechnete sie mit Anteilen: Balkone, Loggien und Terrassen zählten in der Regel zu einem Viertel.

Die DIN 277 ist dagegen eine gültige Norm, die nicht die Wohnfläche, sondern die Flächen und Rauminhalte des ganzen Gebäudes beschreibt, ohne Anrechnungsfaktoren. Wer heute eine Wohnfläche braucht, rechnet nach WoFlV; wer Gebäudeflächen für Planung, Kosten oder Bewertung braucht, nach DIN 277. Mietverträge von vor 2004 können noch auf die II. Berechnungsverordnung verweisen: Wann die II. Berechnungsverordnung noch gilt .

Wer DIN 277 verlangt: Bauamt, Bank, Gutachter

Die DIN 277 wird in zahlreichen Bereichen des Bau- und Immobilienwesens eingesetzt. Ihre systematische Flächenerfassung macht sie zum unverzichtbaren Werkzeug für Fachleute.

• 1
  Architektur und Planung: Architekten nutzen die DIN 277 zur systematischen Erfassung aller Flächen eines Gebäudeentwurfs. Die Norm bildet die Grundlage für Flächenbilanzen, Raumprogramme und die Überprüfung von Planungszielen. Auch die Honorarberechnung nach HOAI basiert auf den Flächen nach DIN 277.
• 2
  Bauwesen und Ausschreibung: Im Bauwesen dient die DIN 277 als Grundlage für die Kostenermittlung nach DIN 276. Baukosten werden häufig pro Quadratmeter BGF oder NRF kalkuliert. Auch in Ausschreibungen und Leistungsverzeichnissen werden Flächen nach DIN 277 referenziert.
• 3
  Immobilienbewertung und Gutachten: Sachverständige und Gutachter verwenden die DIN 277 zur Ermittlung der Gesamtfläche eines Gebäudes. Die BGF und NRF sind zentrale Kenngrößen in Wertgutachten und Marktanalysen. In Kombination mit der WoFlV ergibt sich ein vollständiges Bild der Flächenverhältnisse.
• 4
  Banken und Finanzierung: Kreditinstitute verlangen bei der Immobilienfinanzierung regelmäßig Flächenangaben nach DIN 277. Die BGF dient als Grundlage für die Beleihungswertermittlung, während die NUF den wirtschaftlich nutzbaren Anteil des Gebäudes abbildet.
• 5
  Facility Management: Im Gebäudemanagement bildet die DIN 277 die Grundlage für die Verwaltung und Bewirtschaftung von Flächen. Reinigungskosten, Instandhaltungsbudgets und Energieverbräuche werden häufig auf Basis der NRF oder NUF kalkuliert.

Beispiel: Einfamilienhaus komplett durchgerechnet

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Systematik der DIN 277 und den Unterschied zur WoFlV. Wir betrachten ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss.

Flächenübersicht des Gebäudes

Das Schlafzimmer im Dachgeschoss hat folgende Höhenverteilung: 3 m² unter 1 m, 5 m² zwischen 1 m und 2 m, 10 m² ab 2 m Höhe.

Berechnung nach DIN 277

Dieselbe Wohnung nach WoFlV

Der Vergleich zeigt eine erhebliche Differenz: Die DIN 277 weist eine NRF von 121,00 m² aus, während die WoFlV nur 78,25 m² Wohnfläche ergibt. Die Differenz von über 42 m² entsteht durch die Einbeziehung von Keller und Heizungsraum, die volle Erfassung der Dachterrasse und das Fehlen von Höhenabzügen bei der DIN 277. Eine ebenerdige Terrasse auf dem Gelände wäre in der DIN-277-Aufstellung dagegen gar nicht enthalten.

Was die Bank aus der DIN-277-Fläche liest

Bei der Bewertung und Finanzierung von Immobilien spielt die DIN 277 eine zentrale Rolle. Banken, Gutachter und Investoren nutzen die Norm, um den wirtschaftlichen Wert eines Gebäudes objektiv zu ermitteln.

Beleihungswertermittlung

Kreditinstitute verwenden die Brutto-Grundfläche (BGF) als eine der Kenngrößen zur Ermittlung des Beleihungswerts. Die BGF ermöglicht einen standardisierten Vergleich verschiedener Immobilien und dient als Basis für die Berechnung von Herstellungskosten pro Quadratmeter.

Wertgutachten

In Wertgutachten werden häufig beide Normen parallel angewendet. Die DIN 277 liefert die Gesamtflächenbilanz des Gebäudes, während die WoFlV die vermietbare Wohnfläche ausweist. Das Verhältnis von NUF zu BGF (die sogenannte Flächeneffizienz) ist ein wichtiger Indikator für die wirtschaftliche Qualität eines Gebäudeentwurfs.

Investoren und Projektentwicklung

In der Projektentwicklung dient die DIN 277 als Grundlage für Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Investoren analysieren das Verhältnis von vermietbarer Fläche (NUF) zur Gesamtfläche (BGF), um die Effizienz eines Gebäudeentwurfs zu bewerten. Ein höherer NUF/BGF-Quotient bedeutet mehr nutzbare Fläche bei gleicher Gebäudegröße.

Für Eigentümer, die ihre Immobilie bewerten lassen oder eine Finanzierung beantragen, ist eine professionelle Flächenberechnung nach DIN 277 daher unerlässlich. Der wohnraum-rechner.de berechnet automatisch sowohl nach DIN 277 als auch nach WoFlV und stellt beide Ergebnisse in einem übersichtlichen PDF-Dokument zusammen.

DIN 277-1 oder DIN 277:2021-08: welche Fassung gilt?

Aktuell gilt die DIN 277:2021-08 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“. Sie ersetzt die DIN 277-1:2016-01. Wer heute nach „DIN 277-1“ sucht, findet also die Vorgängerfassung: Die Teilnummer ist 2021 weggefallen, die Norm gilt seitdem nur noch für den Hochbau (DIN Media).

Wichtige Änderungen der letzten Revisionen

• 1
  Umbenennung der Flächenbegriffe (2016): Die Netto-Grundfläche (NGF) wurde zur Netto-Raumfläche (NRF), die Nutzfläche (NF) zur Nutzungsfläche (NUF). Diese Änderung sorgt für eine klarere Abgrenzung zur WoFlV und vermeidet Verwechslungen mit dem Begriff "Nutzfläche" im allgemeinen Sprachgebrauch.
• 2
  Eine Norm statt mehrerer Teile (2021): Die Fassung von 2005 bestand aus mehreren Teilen (u. a. DIN 277-1 und DIN 277-2), 2016 erschien die Norm als DIN 277-1. Seit August 2021 gibt es nur noch die DIN 277 ohne Teilnummer.
• 3
  Präzisierung der Messregeln (2021): Die Regeln zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten wurden überarbeitet und die Zuordnung der Flächen zu den einzelnen Flächenarten klarer gefasst.

DIN 277 als PDF: Normtext oder Muster?

Den Normtext der DIN 277 gibt es nicht kostenlos. Er ist urheberrechtlich geschützt und wird von DIN Media (früher Beuth Verlag) als PDF oder Druckausgabe verkauft. Anders die Wohnflächenverordnung: Sie ist als Gesetzestext frei zugänglich.

Wer wissen will, wie eine fertige Flächenberechnung aussieht, braucht den Normtext meist nicht. Kostenlos ansehen können Sie das Muster einer Flächenberechnung nach DIN 277 (PDF): Raumliste, Maße und Flächen nach DIN 277 und WoFlV nebeneinander.

Für die eigene Berechnung geben Sie die Räume bei wohnraum-rechner.de ein; die Flächen nach DIN 277 und WoFlV werden parallel ermittelt. Wie sich aus der Bruttogrundfläche die Wohnfläche abschätzen lässt, erklärt BGF, NRF und Wohnfläche: Umrechnungsfaktoren . Weiter geht es mit Nutzfläche berechnen und umbauter Raum und Bruttorauminhalt .

Häufige Fragen