Glossar Wohnflächenberechnung

Die wichtigsten Fachbegriffe rund um Wohnfläche, DIN 277 und Wohnflächenverordnung — verständlich erklärt.

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Anrechnungsfaktor: Prozentualer Wert, mit dem eine Fläche auf die Wohnfläche angerechnet wird. Der Anrechnungsfaktor ergibt sich aus Raumtyp, Nutzungsart und — bei der WoFlV — aus der Raumhöhe. So wird ein Balkon nach WoFlV in der Regel zu 25 % angerechnet, eine beheizte Wintergarten-Fläche dagegen zu 100 %.
Balkon: Offener, nicht überdachter Außenbereich einer Wohnung. Wird nach WoFlV in der Regel zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. Nach DIN 277 wird die Fläche dagegen vollständig als Nutzfläche erfasst. Mehr dazu in unserem Ratgeber Was zählt zur Wohnfläche?.
Brutto-Grundfläche (BGF): Die gesamte Grundfläche eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der Außenwände. Umfasst alle Geschosse inklusive Konstruktionsflächen. Die BGF setzt sich zusammen aus Netto-Raumfläche (NRF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF). In der Wohnflächenberechnung selbst wird die BGF nicht direkt verwendet, sie ist aber ein wichtiger Bezugswert in der Gebäudeplanung.
Dachschräge: Geneigte Dachfläche, die in einen Raum hineinragt und die nutzbare Raumhöhe einschränkt. Flächen unter Dachschrägen werden nach WoFlV je nach Lichthöhe anteilig angerechnet: unter 1 m gar nicht, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte, ab 2 m vollständig. Nach DIN 277 spielt die Raumhöhe keine Rolle. Ausführlich erklärt in unserem Ratgeber Wohnfläche bei Dachgeschoss und Dachschrägen.
DIN 277: Deutsche Industrienorm zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. Die DIN 277 unterscheidet Netto-Raumfläche, Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Im Gegensatz zur WoFlV kennt die DIN 277 keinen Höhenfaktor — Flächen unter Dachschrägen werden vollständig gezählt. Alle Unterschiede im Detail: WoFlV vs. DIN 277.
Drempel / Kniestock: Die senkrechte Wandfläche zwischen Fußboden und dem Beginn der Dachschräge. Je höher der Drempel, desto mehr Fläche fällt in die 100-%-Zone der WoFlV-Berechnung. Ein Drempel von ca. 80 cm sorgt in der Regel dafür, dass die 0-%-Zone (unter 1 m Höhe) vollständig entfällt. Mehr dazu im Ratgeber Wohnfläche bei Dachgeschoss und Dachschrägen.
Gebäudegrundfläche: Die von einem Gebäude überdeckte Fläche auf dem Grundstück, gemessen an den Außenkanten des Gebäudes im Erdgeschoss. Die Gebäudegrundfläche ist relevant für die Bebauungsplanung und die Grundflächenzahl (GRZ), nicht jedoch direkt für die Wohnflächenberechnung.
Grundfläche: Allgemeiner Begriff für die horizontale Ausdehnung eines Raumes oder Gebäudes. In der Wohnflächenberechnung bezeichnet die Grundfläche die reine geometrische Bodenfläche eines Raumes — also Länge mal Breite — vor Anwendung etwaiger Anrechnungsfaktoren.
Grundsteuer: Kommunale Steuer auf Grundbesitz. Seit der Grundsteuerreform 2025 ist die korrekte Angabe der Wohnfläche nach WoFlV für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich. Die Wohnfläche beeinflusst den Grundsteuerwert und damit die Höhe der Steuer. Unser Ratgeber Wohnfläche für die Grundsteuer erklärt die Details.
Höhenfaktor: Faktor, der bei der WoFlV-Berechnung die lichte Raumhöhe berücksichtigt. Der Höhenfaktor bestimmt, welcher Anteil der Grundfläche auf die Wohnfläche angerechnet wird: unter 1 m Höhe: Faktor 0 (keine Anrechnung), zwischen 1 m und 2 m: Faktor 0,5 (halbe Anrechnung), ab 2 m: Faktor 1,0 (volle Anrechnung). Die DIN 277 kennt keinen Höhenfaktor.
Konstruktions-Grundfläche (KGF): Fläche, die von tragenden und nichttragenden Bauteilen eines Gebäudes eingenommen wird — z. B. Wände, Stützen, Pfeiler und Schornsteine. Die KGF ist Teil der Brutto-Grundfläche (BGF) und wird bei der Ermittlung der Netto-Raumfläche abgezogen.
Lichthöhe: Der senkrechte Abstand zwischen der Oberkante des fertigen Fußbodens und der Unterkante der Decke oder Dachschräge — die tatsächlich nutzbare Raumhöhe. Die Lichthöhe ist maßgeblich für die Anwendung des Höhenfaktors nach WoFlV.
Loggia: Ein in das Gebäude eingeschnittener, überdachter Freisitz mit mindestens einer offenen Seite. Im Gegensatz zum Balkon ist eine Loggia von Wänden umschlossen und liegt innerhalb der Gebäudehülle. Wird nach WoFlV in der Regel zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet.
Netto-Raumfläche (NRF): Die nutzbare Grundfläche eines Gebäudes nach Abzug der Konstruktions-Grundfläche. Die NRF gliedert sich nach DIN 277 in drei Bereiche: Nutzfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).
Nutzfläche (NUF): Teil der Netto-Raumfläche nach DIN 277, der der eigentlichen Nutzung dient — also Wohnen, Arbeiten, Lagern, Verkaufen etc. Die Nutzfläche ist nicht identisch mit der Wohnfläche nach WoFlV, da unterschiedliche Berechnungsregeln gelten.
Raumhöhe: Der vertikale Abstand zwischen der Oberkante des Rohfußbodens und der Unterkante der Rohdecke. Nicht zu verwechseln mit der Lichthöhe, die den Abstand zwischen fertigem Fußboden und fertiger Decke beschreibt. Für die WoFlV-Berechnung ist die Lichthöhe relevant, nicht die Rohbauhöhe.
Teilfläche: Abschnitt eines Raumes, der separat berechnet wird. Teilflächen sind notwendig, wenn ein Raum keine einheitliche Grundfläche hat — z. B. bei Nischen, Vorsprüngen, unterschiedlichen Lichthöhen unter Dachschrägen oder bei L-förmigen Räumen. Teilflächen können addiert oder subtrahiert werden.
Technikfläche (TF): Fläche für gebäudetechnische Anlagen nach DIN 277 — z. B. Heizungsraum, Serverraum, Aufzugsmaschinenraum. Die Technikfläche ist Teil der Netto-Raumfläche und wird von der Nutzfläche getrennt ausgewiesen.
Terrasse: Ebenerdig gelegener, befestigter Außenbereich einer Wohnung. Wird nach WoFlV in der Regel zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. In Ausnahmefällen — z. B. bei besonderer Lage oder hochwertiger Ausstattung — kann der Anrechnungsfaktor bis zu 50 % betragen.
Verkehrsfläche (VF): Fläche, die dem Zugang und der Verbindung innerhalb eines Gebäudes dient — z. B. Flure, Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Eingangshallen. Die Verkehrsfläche ist Teil der Netto-Raumfläche nach DIN 277 und wird getrennt von Nutzfläche und Technikfläche ausgewiesen.
Wintergarten: Verglaster Anbau am Gebäude, der als Wohn- oder Aufenthaltsraum genutzt werden kann. Wird nach WoFlV zu 50 % angerechnet, wenn er nicht beheizt ist, und zu 100 %, wenn er beheizt ist. Nach DIN 277 wird die Fläche unabhängig von der Beheizung vollständig als Nutzfläche erfasst.
Wohnfläche: Die Summe aller anrechenbaren Grundflächen einer Wohnung, berechnet nach der jeweils geltenden Norm. Die WoFlV ist im Mietrecht und bei der Grundsteuer maßgeblich, die DIN 277 wird häufig bei Kaufverträgen und Bauanträgen verwendet. Die Ergebnisse beider Normen können sich deutlich unterscheiden.
Wohnflächenberechnung: Systematische Ermittlung der anrechenbaren Wohnfläche eines Gebäudes oder einer Wohnung nach einer definierten Berechnungsnorm. In Deutschland kommen vor allem die WoFlV und die DIN 277 zum Einsatz. Die Berechnung berücksichtigt Anrechnungsfaktoren, Höhenfaktoren und Sonderfälle wie Dachschrägen, Balkone und Terrassen.
Wohnflächenverordnung (WoFlV): Seit 2004 geltende Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Die WoFlV ist die Nachfolgerin der Zweiten Berechnungsverordnung und maßgeblich im Mietrecht, für die Grundsteuer und für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die WoFlV berücksichtigt im Gegensatz zur DIN 277 den Höhenfaktor bei Dachschrägen. Ausführlicher Vergleich: WoFlV vs. DIN 277.
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Bis 2003 gültige Verordnung, die in den §§ 42–44 Regelungen zur Wohnflächenberechnung enthielt. Wurde 2004 durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst. In Altmietverträgen, die vor 2004 geschlossen wurden, kann die II. BV unter Umständen noch als Berechnungsgrundlage gelten.
Zubehörraum: Raum, der nicht unmittelbar zum Wohnen dient, aber zur Wohnung gehört — z. B. Kellerraum, Waschküche, Abstellraum außerhalb der Wohnung, Dachboden. Zubehörräume zählen nach WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Nach DIN 277 werden sie als Nutzfläche erfasst.

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