Wohnflächenverordnung (WoFlV): §§ 1–5 erklärt mit Beispiel

Anrechnung nach WoFlV prüfen

Die Anrechnungsfaktoren der §§ 2 bis 4 WoFlV, angewendet auf Ihre Flächen.

Was ist die Wohnflächenverordnung?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, die am 1. Januar 2004 in Kraft getreten ist. Sie löste die bis dahin geltende Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ab und schafft eine einheitliche, verbindliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche von Wohnungen und Häusern.

Wie schon die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ist auch die WoFlV formal nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgeschrieben (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Weil es keine andere gesetzliche Berechnungsregel gibt, hat sie sich aber auch auf dem freien Wohnungsmarkt als Maßstab durchgesetzt.

Die Verordnung besteht aus insgesamt fünf Paragraphen und regelt im Wesentlichen zwei zentrale Fragen:

• Welche Flächen gehören zur Wohnfläche und welche nicht?
• Zu welchem Anteil werden bestimmte Flächen auf die Wohnfläche angerechnet?

Die WoFlV ist heute der anerkannte Standard im deutschen Mietrecht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist sie auch dann maßgeblich, wenn im Mietvertrag keine bestimmte Berechnungsmethode vereinbart wurde, sofern keine andere Berechnungsart ortsüblich ist. Fachbegriffe wie lichte Höhe, Anrechnungsfaktor oder Zubehörraum erklärt das Glossar der Wohnflächenberechnung.

Die §§ 1 bis 5 WoFlV im Überblick

WoFlV als PDF

Den amtlichen Text stellt das Bundesministerium der Justiz kostenlos bereit: als Webseite und als PDF (Quelle: gesetze-im-internet.de). Wie eine fertige Berechnung nach WoFlV aussieht, zeigt das Muster einer Wohnflächenberechnung.

Gilt die WoFlV in NRW oder Bayern?

Ja. Die WoFlV ist eine Verordnung des Bundes und gilt in allen Bundesländern gleich, in Nordrhein-Westfalen also genauso wie in Bayern oder Sachsen. Eine eigene „Wohnflächenverordnung NRW“ gibt es nicht.

Verbindlich vorgeschrieben ist die WoFlV nach § 1 Abs. 1 aber nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also für preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnraum. Für die soziale Wohnraumförderung haben die Länder eigene Gesetze und Förderbestimmungen; sie können auf die WoFlV verweisen oder eigene Regeln treffen. Wer ein gefördertes Vorhaben plant, prüft deshalb die Bestimmungen des jeweiligen Landes.

Für frei finanzierte Wohnungen ist die WoFlV nicht unmittelbar vorgeschrieben, aber der übliche Maßstab: Nennt der Mietvertrag keine Berechnungsmethode, legt der Bundesgerichtshof sie in der Regel zugrunde. Auch Makler, Banken und Gutachter rechnen die Wohnfläche üblicherweise nach WoFlV.

Was zählt zur Wohnfläche nach WoFlV?

Die WoFlV unterscheidet klar zwischen Flächen, die zur Wohnfläche gehören, und solchen, die nicht angerechnet werden dürfen. Dabei gelten unterschiedliche Anrechnungsfaktoren je nach Art und Lage der Fläche. Eine Übersicht mit Kurzantwort je Flächenart zeigt, was alles zur Wohnfläche zählt.

Flächen, die zur Wohnfläche zählen

• Wohn- und Schlafräume — zu 100 % (bei Raumhöhe ab 2 m)
• Küche und Bad — zu 100 % (bei Raumhöhe ab 2 m)
• Flure und Dielen innerhalb der Wohnung — zu 100 %
• Wintergärten (beheizt) — zu 100 %; (unbeheizt) — zu 50 %
• Balkone und Terrassen — in der Regel zu 25 %, in Ausnahmefällen bis 50 %
• Loggien — in der Regel zu 25 %, in Ausnahmefällen bis 50 %
• Schwimmbäder, die zur Wohnung gehören — zu 50 % (§ 4 Nr. 3 WoFlV)

Flächen unter Dachschrägen

• Raumhöhe unter 1 m: wird nicht angerechnet (0 %)
• Raumhöhe 1 m bis unter 2 m: wird zu 50 % angerechnet
• Raumhöhe ab 2 m: wird zu 100 % angerechnet

Flächen, die nicht zur Wohnfläche zählen

• Kellerräume — zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche (0 %)
• Waschküchen und Trockenräume — nicht anrechenbar
• Heizungsräume — nicht anrechenbar
• Garagen und Stellplätze — nicht anrechenbar
• Abstellräume außerhalb der Wohnung — nicht anrechenbar
• Treppen mit mehr als 3 Steigungen — nicht anrechenbar
• Dachböden (nicht ausgebaut) — nicht anrechenbar

Entscheidend ist, dass nur Räume zur Wohnfläche zählen, die tatsächlich zu Wohnzwecken nutzbar sind. Ein ausgebauter Dachboden mit entsprechender Raumhöhe zählt zur Wohnfläche, ein nicht ausgebauter Spitzboden hingegen nicht.

Anrechnungsfaktoren im Detail

Die folgende Tabelle gibt einen vollständigen Überblick über alle Anrechnungsfaktoren der Wohnflächenverordnung. Wie Sie die Höhenzonen unter einer Schräge ausmessen, zeigt der Ratgeber Wohnfläche bei Dachschrägen berechnen; mehrere Schrägen, Gaube oder Kniestock rechnet der Dachschrägen-Rechner.

Die Anrechnungsfaktoren der WoFlV sind nicht verhandelbar -- sie gelten verbindlich, sofern im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode wirksam vereinbart wurde. Besonders bei Dachgeschosswohnungen und Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen haben die Faktoren einen erheblichen Einfluss auf die berechnete Wohnfläche.

Berechnungsbeispiel: 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die Wohnflächenberechnung nach WoFlV in der Praxis funktioniert. Wir betrachten eine Dachgeschosswohnung mit drei Zimmern, Küche, Bad und Balkon.

Raumdaten

Berechnung nach WoFlV

Die tatsächliche Grundfläche aller Räume beträgt 79,00 m², die anrechenbare Wohnfläche nach WoFlV jedoch nur 60,50 m². Die Differenz von 18,50 m² entsteht durch die Dachschrägenabzüge und die reduzierte Balkonanrechnung. Bei einem Mietpreis von beispielsweise 12 EUR/m² ergibt sich eine monatliche Differenz von 222 EUR.

WoFlV im Mietrecht

Die Wohnflächenverordnung hat im deutschen Mietrecht eine herausragende Bedeutung. Sie bestimmt, wie groß eine Wohnung offiziell ist -- und damit auch, wie viel Miete verlangt werden darf.

Kein Berechnungsverfahren im Vertrag: was dann gilt

Nennt der Mietvertrag keine Berechnungsmethode, legt der Bundesgerichtshof die Wohnflächenverordnung zugrunde, es sei denn, die Parteien haben eine andere Berechnungsart vereinbart oder eine andere ist ortsüblich. Für Wohnflächen, die bis Ende 2003 nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt wurden, gilt die Übergangsregel des § 5 WoFlV.

In der Praxis bedeutet das: Benennt ein Mietvertrag keine Berechnungsgrundlage, wird die Wohnfläche im Streitfall in aller Regel nach WoFlV bewertet. Wann bei Altverträgen noch die II. BV gilt, erklärt Mietvertrag vor 2004: Wann gilt noch die II. Berechnungsverordnung?

Die 10-%-Toleranzgrenze

Ein weiterer wichtiger Aspekt: Der BGH hat entschieden, dass eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche erst dann als Mangel gilt, wenn sie mehr als 10 % beträgt. Bei einer im Vertrag angegebenen Fläche von 80 m² liegt die Toleranzgrenze also bei 72 m².

Wird die 10-%-Grenze überschritten, hat der Mieter folgende Rechte:

• Mietminderung: Die Miete kann anteilig reduziert werden.
• Rückzahlung: Zu viel gezahlte Miete kann rückwirkend gefordert werden (bis zu 3 Jahre).
• Betriebskostenkorrektur: Auch die Nebenkostenabrechnung muss auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen.

Bedeutung bei Mieterhöhungen

Seit dem Urteil des BGH vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) ist bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, nicht die im Mietvertrag genannte. Das bedeutet: Ist die Wohnung tatsächlich kleiner als angegeben, darf die Mieterhöhung nur auf Basis der realen Fläche berechnet werden. Ist sie größer, profitiert der Vermieter, allerdings nur im Rahmen der Kappungsgrenze. Mehr dazu: Mieterhöhung und Wohnfläche.

WoFlV bei der Grundsteuer

Mit der Reform der Grundsteuer, die seit dem 1. Januar 2025 auf Basis neuer Bewertungen erhoben wird, hat die Wohnflächenberechnung nach WoFlV an Bedeutung gewonnen. In vielen Bundesländern ist die Wohnfläche ein zentraler Faktor für die Berechnung des Grundsteuerwerts.

Bei der Grundsteuererklärung müssen Eigentümer die Wohnfläche ihrer Immobilie angeben. Die Finanzverwaltung empfiehlt dabei ausdrücklich die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Fehler bei der Angabe können zu einer zu hohen oder zu niedrigen Grundsteuer führen.

Besonders wichtig ist die korrekte Erfassung folgender Flächen:

• Dachgeschossflächen mit den korrekten Höhenabzügen nach WoFlV
• Balkone und Terrassen mit dem richtigen Anrechnungsfaktor
• Kellerräume und Nebengebäude, die nicht zur Wohnfläche zählen

Eine professionelle Wohnflächenberechnung nach WoFlV ist daher nicht nur für Mietverträge, sondern auch für die Grundsteuererklärung unverzichtbar. Mit wohnraum-rechner.de erstellen Sie eine normkonforme Berechnung, die Sie direkt für Ihre Grundsteuererklärung verwenden können.

Häufige Fehler bei der WoFlV-Berechnung

Bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung treten in der Praxis immer wieder dieselben Fehler auf. Hier sind die häufigsten Stolperfallen und wie Sie sie vermeiden:

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  Dachschrägen werden nicht korrekt gemessen: Die Höhe muss an der Oberkante des Fertigfußbodens bis zur Unterkante der Dachschräge gemessen werden. Viele messen fälschlicherweise bis zur Rohdecke oder vergessen den Fußbodenaufbau.
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  Balkone zu hoch angerechnet: Balkone und Terrassen werden häufig zu 50 % oder sogar zu 100 % angerechnet. Der Regelfall nach WoFlV beträgt jedoch nur 25 %. Die höhere Anrechnung von bis zu 50 % gilt nur bei besonderer Qualität (z. B. überdacht, windgeschützt, hochwertige Ausstattung).
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  Kellerräume eingerechnet: Kellerräume, auch wenn sie als Hobbyraum oder Gästezimmer genutzt werden, gehören nach WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Keller bauordnungsrechtlich als Wohnraum genehmigt ist.
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  Verwechslung von WoFlV und DIN 277: Im Mietrecht wird in der Regel die WoFlV angewendet, nicht die DIN 277. Da die DIN 277 keine Höhenabzüge kennt und alle Flächen zu 100 % anrechnet, ergibt sich häufig eine zu große Wohnfläche, die im Streitfall keinen Bestand hat.
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  Treppen falsch bewertet: Treppen innerhalb der Wohnung mit mehr als drei Steigungen werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Viele rechnen die Treppenfläche jedoch fälschlicherweise als reguläre Wohnfläche an.
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  Nischen und Vorsprünge vergessen: Fensternischen, Türnischen und Wandvorsprünge werden oft nicht korrekt berücksichtigt. Nach WoFlV zählen Nischen erst ab einer Tiefe von 13 cm zur Wohnfläche, Schornsteine und Pfeiler werden abgezogen.

Mit dem wohnraum-rechner.de vermeiden Sie diese Fehler: Die Anrechnungsfaktoren werden automatisch angewendet und Sie erhalten ein nachvollziehbar dokumentiertes PDF als Ergebnis. Ob Sie selbst rechnen oder rechnen lassen sollten, vergleicht Selbst berechnen oder vom Experten erstellen lassen?

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