Putzabzug bei der Wohnfläche: Warum die 3 % seit 2004 nicht mehr gelten

Die kurze Antwort

Für die Praxis heißt das:

• 1
  Sie messen vor Ort: Wand zu Wand, ab Putz bzw. Fliese. Das ist bereits das Fertigmaß. Kein Abzug.
• 2
  Sie rechnen aus einem Bauplan mit Rohbaumaßen: Ziehen Sie je Wand die tatsächliche Bekleidungsstärke ab (z. B. 1,5 cm Putz je Seite). Nicht 3 % pauschal.
• 3
  Sie haben eine Berechnung von vor 2004 mit 3-%-Abzug: Sie bleibt gültig (§ 5 WoFlV), solange nicht umgebaut wurde. Bei Neuberechnung gilt die WoFlV.

Woher die 3 % stammen: § 43 der II. Berechnungsverordnung

Bis Ende 2003 regelte die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) die Wohnflächenberechnung im geförderten Wohnungsbau, und über die Rechtsprechung faktisch auch im freien Mietmarkt. § 43 Abs. 1 II. BV stellte den Bauherrn vor die Wahl: „Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln." Und § 43 Abs. 3 ergänzte: „Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen."

Der Grund war pragmatisch: Wohnflächen wurden für die Förderung schon vor Baubeginn aus den Plänen ermittelt. Pläne zeigten Rohbaumaße, der Putz kam später. Die Pauschale sollte den späteren Ausbau ohne Nachmessen abbilden.

Mit der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 wurde diese Wahl gestrichen. Die amtliche Begründung zur WoFlV nennt als Grund die veränderte Bautechnik: Vorfertigung, Trockenbau und unterschiedliche Bekleidungen machen einen einheitlichen Prozentsatz unbrauchbar. Übrig blieb allein das lichte Maß.

Rohbaumaß vs. Fertigmaß: Was genau gemessen wird

Typische Differenzen je Wandseite: Innenputz 1,0 bis 1,5 cm, Putz mit Fliesen 2,0 bis 3,0 cm, Trockenbau-Vorsatzschale 5 bis 10 cm, Innendämmung 6 bis 12 cm. Bei einer Trockenbauwand ist das Rohbaumaß ohnehin nur die Ständerachse, hier ist der Plan ohne Fertigmaße kaum brauchbar.

Was trotz Fertigmaß nicht abgezogen wird

§ 3 Abs. 2 WoFlV zählt ausdrücklich Elemente auf, die einzubeziehen sind, obwohl sie in den Raum hineinragen: Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen, freiliegende Installationen, Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler. Sie messen also über die Sockelleiste hinweg bis zur Wandoberfläche, nicht bis zur Leistenvorderkante.

Abgezogen werden nur die in § 3 Abs. 3 genannten Bauteile: Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen über 1,50 m Höhe und mehr als 0,1 m² Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen sowie Türnischen und flache Fensternischen. Die Details dazu behandeln wir in einem eigenen Artikel zu den Sonderfällen der Wohnfläche.

Rechenbeispiel: Warum die Pauschale nie stimmt

Zwei Räume, beide aus dem Bauplan mit Rohbaumaßen. Einmal mit der alten 3-%-Pauschale gerechnet, einmal mit dem tatsächlichen Bekleidungsabzug nach WoFlV:

Beim großen Raum mit dünnem Putz zieht die Pauschale zu viel ab (tatsächlich nur 1,35 %), beim kleinen gefliesten Bad zu wenig (tatsächlich 4,4 %). Über eine ganze Wohnung heben sich die Fehler nicht zuverlässig auf. In einer 80-m²-Wohnung mit vielen kleinen Räumen kann die Pauschale gut einen Quadratmeter danebenliegen. Bei 12 €/m² Kaltmiete sind das 144 € im Jahr, beim Verkauf zu 4.000 €/m² entsprechend 4.000 € Kaufpreis.

Wohnfläche aus dem Bauplan ermitteln: Was § 3 Abs. 4 WoFlV verlangt

Die WoFlV erlaubt weiterhin, die Grundfläche „auf Grund einer Bauzeichnung" zu ermitteln, aber unter zwei Bedingungen (§ 3 Abs. 4): Die Zeichnung muss für ein bauordnungsrechtliches Verfahren gefertigt oder dafür geeignet sein, und sie muss „die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen" ermöglichen. Wurde abweichend von der Zeichnung gebaut, ist nachzumessen oder eine berichtigte Zeichnung zu verwenden.

Die zweite Bedingung ist der Knackpunkt. Ein Plan mit reinen Rohbaumaßen ermöglicht die lichten Maße nur, wenn Sie die Bekleidungsstärke je Wand kennen. So gehen Sie vor:

• 1
  Planlegende prüfen: Steht dort „Rohbaumaße" oder „RB", zeigen die Maßketten unverputzte Wände. Fertigmaße sind oft mit „FM" oder „lichte Maße" gekennzeichnet.
• 2
  Wandstärken lesen: Werte wie 11,5 / 17,5 / 24 / 36,5 cm sind Mauerwerks-Rohbaumaße. Stehen 14 / 20 / 26,5 cm, ist der Putz bereits enthalten.
• 3
  Bekleidung je Wand abziehen: Innenputz 1,5 cm, Fliesenwände 2,5 cm, Vorsatzschalen nach Detailplan. Wo Sie unsicher sind: eine Stichprobe vor Ort messen.
• 4
  Abweichungen dokumentieren: Nachträglich eingezogene Wände, verlegte Türen oder ein Trockenbauausbau machen den Plan an dieser Stelle unbrauchbar. Hier gilt nur das Aufmaß.

Wer den Aufwand scheut, lässt den Plan auswerten: Bei unserer Wohnflächenberechnung vom Experten gehört genau diese Interpretation von Rohbau- und Fertigmaßen zur Leistung. Wie Sie überhaupt an alte Pläne kommen, erklärt der Artikel Wohnfläche im Grundbuch.

Altberechnung erkennen: Fünf Merkmale der II. BV

Ob eine vorhandene Wohnflächenberechnung nach alter oder neuer Norm erstellt wurde, sehen Sie meist auf den ersten Blick:

Eine solche Berechnung ist nicht falsch, sondern alt. Sie bleibt nach § 5 WoFlV maßgeblich, solange keine baulichen Änderungen erfolgt sind. Sobald umgebaut, angebaut oder neu vermietet wird, lohnt eine Neuberechnung nach WoFlV, denn die Abweichung kann in beide Richtungen mehrere Prozent betragen.

Grundsteuer, Mietvertrag, Verkauf: Wo der Putzabzug heute noch auftaucht

Grundsteuererklärung

Für die Grundsteuer ist die Wohnfläche nach WoFlV anzugeben. Die Finanzverwaltung lässt eine bis 2003 nach II. BV erstellte Berechnung weiterhin gelten, wenn seither keine baulichen Änderungen erfolgt sind. Wer neu aus Bauplänen rechnet, darf keinen pauschalen Putzabzug ansetzen. Die Frage kommt in Steuerforen regelmäßig auf; die Antwort ist immer dieselbe: Bekleidungsstärke konkret abziehen, nicht 3 %. Mehr dazu im Ratgeber Wohnfläche für die Grundsteuererklärung.

Mietvertrag

Der Bundesgerichtshof legt den Begriff „Wohnfläche" im Mietvertrag nach den Regeln aus, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den geförderten Wohnungsbau galten (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 44/03). Für Verträge ab 2004 ist das die WoFlV ohne Putzabzug. Für Altverträge kann die II. BV mit ihrer 3-%-Regel maßgeblich sein, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Wer die Wohnfläche für eine Mieterhöhung oder eine Flächenprüfung nachrechnet, sollte deshalb zuerst das Vertragsdatum prüfen.

Verkauf und Exposé

Im Exposé zählt heute die WoFlV als Verkehrsüblichkeit. Wer eine alte Berechnung mit Putzabzug ungeprüft übernimmt, weist tendenziell zu wenig Fläche aus, was beim Verkauf bares Geld kostet. Umgekehrt kann ein 10-%-Pauschalabzug aus der II. BV die Wohnfläche eines Einfamilienhauses um mehrere Quadratmeter drücken. Vor der Vermarktung lohnt die Neuberechnung fast immer. Wie Flächenangaben beim Verkauf haften, lesen Sie unter Wohnfläche beim Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zum Putzabzug

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), §§ 3 bis 5, gesetze-im-internet.de
• Deutscher Bundestag, Wissenschaftliche Dienste: Fragen zur Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung, WD 7-3000-089/17 vom 17.07.2017 (Wortlaut § 43 Abs. 4, § 44 Abs. 3 II. BV, Anwendbarkeit nach 2004)
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) in der Fassung vom 12.10.1990, §§ 42 bis 44, insbesondere § 43 Abs. 1 und 3 (Wahl Fertig-/Rohbaumaß, Kürzung um 3 vom Hundert)
• Amtliche Begründung zur WoFlV, Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein
• BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 44/03 (Auslegung des Begriffs Wohnfläche im Mietvertrag nach dem bei Vertragsschluss geltenden Recht)

Stand: 01. September 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.