Steht die Wohnfläche im Grundbuch?

Die kurze Antwort

Das führt regelmäßig zu Missverständnissen. Wer beim Verkauf, bei einer Mieterhöhung oder für die Grundsteuererklärung nach „der Fläche" sucht, landet oft beim Grundbuchauszug — und findet dort eine Zahl, die mit der Wohnfläche nichts zu tun hat. Ein Grundstück von 620 m² kann ein Haus mit 140 m² Wohnfläche tragen; beide Werte stehen in völlig unterschiedlichen Registern und folgen unterschiedlichen Regeln.

Die Wohnfläche entsteht nicht in einem Amt, sondern durch eine Berechnung — nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach DIN 277. Es gibt keine Behörde, die sie für Sie führt.

Was steht im Grundbuch — und in welcher Abteilung?

Jedes Grundbuchblatt ist nach demselben Schema aufgebaut. Wer weiß, welche Information in welchem Teil steht, findet sich in wenigen Sekunden zurecht:

Gelöschte Eintragungen werden nicht entfernt, sondern gerötet — sie bleiben lesbar. Ein Auszug zeigt damit auch die Historie: abgelöste Grundschulden, frühere Eigentümer, erledigte Vormerkungen. Was Sie dort nirgends finden: eine Raumaufteilung, Raummaße oder eine Wohnfläche.

Sonderfall Eigentumswohnung: das Wohnungsgrundbuch

Bei Eigentumswohnungen wird für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt. Dort steht ein Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung nach Aufteilungsplan — zum Beispiel: „87/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4".

Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzfläche — drei Zahlen, drei Zwecke

Wer die drei Flächenbegriffe auseinanderhält, spart sich viel Ärger — beim Verkauf, im Mietrecht und gegenüber dem Finanzamt:

Die beiden Berechnungsnormen führen zu unterschiedlichen Ergebnissen — vor allem bei Dachschrägen, Balkonen und Kellerräumen. Welche wann gilt, erklären wir im Detail unter WoFlV vs. DIN 277 und Was zählt zur Wohnfläche?.

Wo die Wohnfläche wirklich steht

Wenn nicht im Grundbuch — wo dann? Diese fünf Quellen kommen in Frage, geordnet nach Zuverlässigkeit:

• 1
  Vorhandene Wohnflächenberechnung: Die belastbarste Quelle. Sie weist jeden Raum einzeln aus und nennt die zugrunde gelegte Norm. Prüfen Sie, ob nach WoFlV oder DIN 277 gerechnet wurde — und ob seither umgebaut wurde.
• 2
  Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (bei Eigentumswohnungen): Enthält die Aufteilung des Gebäudes und häufig auch Flächenangaben je Einheit. Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt in den Grundakten und ist zusammen mit dem Grundbuchauszug einsehbar.
• 3
  Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde: Bauantrag und Baugenehmigung enthalten meist Flächenberechnungen und maßstäbliche Grundrisse. Eigentümer können die Bauakte beim zuständigen Bauamt einsehen — oft die einzige Quelle bei Altbauten.
• 4
  Kaufvertrag oder Mietvertrag: Beide nennen in der Regel eine Wohnfläche — aber ohne Berechnungsweg und oft ohne Angabe der Norm. Gerade bei Dachgeschosswohnungen weichen diese Werte häufig deutlich ab.
• 5
  Energieausweis: Nennt eine Gebäudenutzfläche beziehungsweise Wohnfläche. Diese ist energetisch definiert und taugt allenfalls als Plausibilitätscheck, nicht als Nachweis.

Widersprechen sich die Quellen — was häufig vorkommt — hilft nur eine eigene Berechnung. Wie Sie dabei vorgehen, steht in unserer Anleitung Wohnfläche richtig messen.

Wann Sie einen Grundbuchauszug wirklich brauchen

Für eine Wohnflächenberechnung brauchen Sie keinen Grundbuchauszug. In diesen Situationen führt aber kein Weg daran vorbei:

• Immobilienverkauf: Der Notar benötigt einen aktuellen Auszug, um Eigentum, Lasten und Belastungen zu prüfen. Käufer und finanzierende Bank verlangen ihn ebenfalls.
• Finanzierung: Für die Eintragung einer Grundschuld muss die Bank den aktuellen Stand von Abteilung II und III kennen.
• Erbfall: Nach dem Erbfall ist das Grundbuch zu berichtigen. Erben müssen ihre Berechtigung nachweisen — der Auszug zeigt den einzutragenden Stand.
• Scheidung und Vermögensauseinandersetzung: Grundlage für die Bewertung und Übertragung von Miteigentumsanteilen.
• Streit über Wege- oder Wohnrechte: Abteilung II klärt, was tatsächlich eingetragen — und damit durchsetzbar — ist.

Wer darf Einsicht nehmen?

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register. Nach § 12 GBO ist Einsicht nur gestattet, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird. Unproblematisch ist das für Eigentümer, Notare, Behörden, Gerichte und Gläubiger mit vollstreckbarem Titel. Kaufinteressenten benötigen einen konkreten Nachweis, etwa einen Kaufvertragsentwurf oder eine Vollmacht des Eigentümers — reine Neugier genügt nicht.

Kosten und Zuständigkeit

Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) kostet ein einfacher Grundbuchauszug in der Regel 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Zuständig ist immer das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt — nicht das Gericht an Ihrem Wohnort. Welches Gericht das ist, klärt das amtliche Orts- und Gerichtsverzeichnis der Justiz; eine nach Bundesländern sortierte Übersicht der Grundbuchämter führt ebenfalls zum Ziel.

Grundbuchamt finden — Übersicht nach Bundesland

Die Grundbuchführung ist Ländersache und organisatorisch unterschiedlich gelöst. In allen Bundesländern sind die Grundbuchämter heute bei den Amtsgerichten angesiedelt; wie viele Ämter es gibt und wie die Bezirke geschnitten sind, unterscheidet sich jedoch erheblich.

Den amtlichen Weg gehen Sie über das Orts- und Gerichtsverzeichnis der Justiz — dort finden Sie zu jedem Ort das zuständige Amtsgericht mit Anschrift und Kontaktdaten. Wer lieber nach Bundesland stöbert, findet in der folgenden Übersicht die Grundbuchämter je Land:

Beim Verkauf brauchen Sie beides

Verkauf und Finanzierung sind die Situationen, in denen Grundbuch und Wohnfläche gleichzeitig gebraucht werden — und in denen die Verwechslung der beiden am teuersten wird:

Eine zu hoch angesetzte Wohnfläche im Exposé kann Käufer zu Kaufpreisminderung oder Schadensersatz berechtigen — auch wenn der Verkäufer die Zahl nur aus alten Unterlagen übernommen hat. Wie groß dieses Risiko ist, zeigt unser Ratgeber Wohnfläche beim Immobilienverkauf.

Eine dokumentierte Berechnung mit Raumaufstellung und Angabe der Norm ist deshalb mehr als eine Formalie: Sie macht die Flächenangabe nachvollziehbar — für Käufer, Bank und Finanzamt gleichermaßen.

Häufige Fragen zu Grundbuch und Wohnfläche