Wohnfläche einer Ferienwohnung angeben: Inserat, eigene Website, Zweitwohnungsteuer

Die kurze Antwort

Drei Fehler wiederholen sich in Ferienwohnungs-Inseraten: Die Terrasse wird voll mitgezählt, der Saunabereich im Keller wird addiert, und die Zahl wird großzügig gerundet — aus 57 m² werden „rund 60 m²". Jede Korrektur für sich wirkt klein; zusammen ergeben sie schnell eine Abweichung von 20 Prozent und mehr.

Warum es keine Pflichtnorm gibt — und die Zahl trotzdem bindet

Die Ferienvermietung ist Vermietung von Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch" (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der soziale Mieterschutz gilt dort nicht — Kündigungsschutz, Mieterhöhungsregeln und Mietpreisbremse bleiben außen vor. Was bleibt, ist das Mängelrecht: Was Sie im Inserat zusagen, schulden Sie.

Weicht die tatsächliche Fläche spürbar von der angegebenen ab, kann darin ein Mangel liegen, der zur Minderung berechtigt (§ 536 BGB). Die viel zitierte 10-Prozent-Grenze des Bundesgerichtshofs stammt aus dem Wohnraummietrecht (BGH, 24.03.2004, VIII ZR 295/03) und lässt sich auf eine Urlaubswoche nicht einfach übertragen — welche Abweichung erheblich ist, entscheidet sich am Einzelfall. Wie die Schwelle im Dauermietverhältnis wirkt, erklärt der Ratgeber Wohnung kleiner als im Mietvertrag.

Praktisch heißt das: Eine nachvollziehbare Berechnung nach WoFlV ist die Position, die Sie im Zweifel begründen können. Eine gerundete Schätzung ist es nicht.

Rechenbeispiel: Ferienwohnung mit Terrasse und Kellersauna

Erdgeschosswohnung in einem Ferienhaus: Wohn-/Essraum 28,00 m², Schlafzimmer 14,00 m², Bad 6,00 m², Flur 4,00 m², vorgelagerte Terrasse 20,00 m², Sauna im Keller des Hauses 6,00 m².

Im Inserat steht für dieselbe Wohnung häufig „78 m²" — die Summe aller begehbaren Flächen. Die Differenz beträgt 21 m² oder 27 Prozent. Wer die Terrasse hochwertig ausgebaut hat, darf sie nach § 4 Nr. 4 WoFlV bis zur Hälfte ansetzen; dann sind es 62,00 m². Mehr ist nicht drin, auch nicht bei Meerblick.

Dachgeschoss: die Höhe entscheidet

Studio unter dem Dach, Grundfläche 40,00 m². Über 22,00 m² beträgt die lichte Höhe mindestens 2 m, über 12,00 m² liegt sie zwischen 1 und 2 m, über 6,00 m² darunter.

Aus 40 m² Grundfläche werden 28 m² Wohnfläche. Details zur Staffelung und zum Kniestock stehen im Ratgeber Wohnfläche bei Dachschrägen. Wie Sie sauber messen, zeigt Wohnfläche richtig messen.

Eine Zahl, vier Orte: Portal, eigene Website, Vertrag, Klassifizierung

Die häufigste Ursache für Ärger ist nicht eine falsche Berechnung, sondern eine uneinheitliche: 65 m² bei Booking, 70 m² auf der eigenen Website, „ca. 60 m²" im Mietvertrag. Wer die Zahl an drei Stellen getrennt pflegt, hat im Streitfall drei Versionen gegen sich.

• 1
  Portale: Die Größenangabe ist bei Airbnb und Booking.com ein optionales Feld. Entweder korrekt ausfüllen oder leer lassen — eine geschätzte Zahl ist die schlechteste Variante.
• 2
  Eigene Website: Hier steht die ausführliche Version: Wohnfläche nach WoFlV, Terrasse separat, dazu der Grundriss. Wer direkt vermietet, spart die Portalprovision und kontrolliert die Angaben selbst — wie so eine eigene Website für die Ferienwohnung aufgebaut wird, beschreibt Maikel Szymanski, der auch diesen Rechner entwickelt hat.
• 3
  Mietvertrag und AGB: Dieselbe Zahl, ohne „ca.". Der Zusatz schützt nach der Rechtsprechung zum Wohnraum nicht vor Ansprüchen und liest sich im Zweifel so, als hätten Sie selbst Zweifel.
• 4
  DTV-Klassifizierung: Der Kriterienkatalog 2025–2027 des Deutschen Tourismusverbands verlangt als Mindestkriterium 17 einen Grundriss mit Angabe der Gesamtquadratmeterzahl, der in den Werbemitteln kommuniziert wird. Punkte gibt es zusätzlich für die Wohnfläche pro Person: über 25 qm, 20–25 qm oder 15–19 qm.

Praktisch: eine Berechnung, ein PDF, eine Zahl — und beim nächsten Umbau alles an einer Stelle nachziehen.

Zweckentfremdung: Die Fläche entscheidet über die Genehmigung

In Städten mit Zweckentfremdungsverbot ist die Wohnfläche keine Marketingangabe, sondern eine Tatbestandsvoraussetzung. In Berlin gilt: Wer Teile seiner Hauptwohnung an Gäste vermietet, braucht keine Genehmigung, solange die vermietete Fläche nicht mehr als 49 Prozent der Gesamtwohnfläche ausmacht. Gemeinsam genutzte Räume — Flur, Bad, Küche — werden dabei je zur Hälfte mitgerechnet. Ab 50 Prozent ist eine Genehmigung erforderlich.

46,7 Prozent bleiben unter der Grenze — genehmigungsfrei, aber nur mit Registriernummer, die in diesem Fall gebührenfrei erteilt wird. Setzt man die Gesamtfläche zu klein an oder rechnet den Flur voll, kippt das Ergebnis über die 49 Prozent.

Dazu kommt seit dem 20. Mai 2026 die Verordnung (EU) 2024/1028: Plattformen müssen die nationale Registriernummer prüfen und Aktivitätsdaten an eine zentrale Stelle des Mitgliedstaats melden — unter anderem Registriernummer, Gemeinde und maximale Zahl der Schlafplätze. Die Wohnfläche selbst ist dort kein Pflichtfeld, bleibt aber die Grundlage, auf der die Kommune die Genehmigungsfrage beurteilt.

Zweitwohnungsteuer: Jeder Quadratmeter kostet jedes Jahr

Viele Küsten- und Kurgemeinden bemessen die Zweitwohnungsteuer nach der Fläche statt nach der Miete. Die Satzung der Stadt Glücksburg (Ostsee) ist ein typisches Beispiel: Die Steuer bemisst sich nach der Quadratmeterzahl der Wohnfläche × Lagewert × Baujahresfaktor, bei Mischnutzung zusätzlich multipliziert mit dem Verfügbarkeitsgrad; der Steuersatz beträgt 7 Prozent dieser Bemessungsgrundlage. § 4 Abs. 3 der Satzung stellt ausdrücklich klar: „Als Wohnfläche gilt die nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung in der jeweils geltenden Fassung ermittelte Fläche."

Wer hier die Terrasse voll angibt, zahlt jedes Jahr Steuer auf 15 Quadratmeter, die nicht anzurechnen sind. Der Verfügbarkeitsgrad wirkt in dieselbe Richtung: Je mehr Tage die Wohnung dem Eigentümer selbst zur Verfügung steht, desto höher der Faktor — in Glücksburg gestaffelt von 25 Prozent bei bis zu 90 Tagen bis 100 Prozent bei mehr als 270 Tagen.

Beim Verkauf der Ferienimmobilie dreht sich die Richtung um: Eine zu klein angegebene Fläche kostet Kaufpreis. Was dabei zu beachten ist, zeigt Wohnfläche beim Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zur Wohnfläche von Ferienwohnungen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 2 Abs. 2 und 3, § 4 Nr. 1 bis 4
• § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch) und § 536 BGB (Minderung bei Sach- und Rechtsmängeln)
• BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03 (10-Prozent-Grenze im Wohnraummietrecht)
• § 5 UWG (irreführende geschäftliche Handlungen)
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin: Zweckentfremdungsverbot — Fragen und Antworten (49-Prozent-Regel, Registriernummer)
• Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zur kurzfristigen Vermietung, anwendbar seit 20.05.2026; siehe auch Bundesnetzagentur: Kurzzeitvermietungs-Verordnung
• DTV-Klassifizierung: Kriterienkatalog Ferienwohnungen und -häuser 2025–2027 (PDF), Mindestkriterium 17, Kriterium 1.1
• Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Glücksburg (Ostsee) (PDF), § 4 Steuermaßstab, § 5 Steuersatz

Stand: 14. September 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Kommunale Satzungen und Zweckentfremdungsregeln unterscheiden sich; maßgeblich ist die Regelung Ihrer Gemeinde.