Galerie, Empore, Hochebene: Zählt die Zwischenebene zur Wohnfläche?

Die kurze Antwort

Drei Dinge werden dabei oft falsch gemacht: Der Luftraum vor der Galerie wird doppelt gezählt (er zählt nur einmal, als Boden unten), die Treppe wird mitgerechnet (bleibt ab vier Steigungen außer Betracht) und die Fläche unter der Galerie wird voll angesetzt, obwohl dort oft weniger als 2 m Höhe bleiben.

So wird eine Galerie gerechnet: Vier Messpunkte

• 1
  Grundfläche der Galerie: Lichtes Maß zwischen den Wänden und bis zur Galeriekante. Fehlt ein begrenzendes Bauteil, gilt nach § 3 Abs. 1 WoFlV „der bauliche Abschluss", also die Vorderkante der Brüstung oder der Bodenplatte.
• 2
  Höhenzonen auf der Galerie: Unter einer Dachschräge teilen Sie die Galeriefläche in die drei Zonen (≥ 2 m, 1–2 m, < 1 m). Die Grenzlinien liegen dort, wo die Schräge genau 2,00 m bzw. 1,00 m über dem Galerieboden ist.
• 3
  Fläche unter der Galerie: Gehört zum unteren Raum und wird nach der lichten Höhe bis zur Galerieunterkante angerechnet. Bei einer Galerie in 2,10 m Höhe zählt sie voll, bei 1,90 m nur halb.
• 4
  Treppe: Mehr als drei Steigungen: Treppe und Absätze bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Die Fläche unter der Treppe zählt nach ihrer lichten Höhe. Eine Leiter oder Sambatreppe ist ebenfalls eine Treppe, die Regel gilt genauso.

Drei Rechenbeispiele

Beispiel 1: Loft mit Flachdach

Grundfläche unten 60,00 m², Galerie 15,00 m² auf 2,60 m Höhe, darüber 2,40 m bis zur Decke, Treppe mit 14 Steigungen (2,80 m² Grundfläche).

Beispiel 2: Galerie unter der Dachschräge

Galerie 15,00 m² im Dachgeschoss. Über 6,00 m² liegt die Schräge höher als 2 m, über 5,00 m² zwischen 1 und 2 m, über 4,00 m² unter 1 m.

Von 15 m² Galerie bleiben 8,50 m² Wohnfläche. Im Exposé steht trotzdem häufig „15 m² Galerie". Wie die Höhenstaffelung im Dachgeschoss generell funktioniert, zeigt der Artikel Wohnfläche bei Dachschrägen.

Beispiel 3: Empore im Altbau mit 3,50 m Raumhöhe

Zimmer 20,00 m², Raumhöhe 3,50 m. Eine Empore von 8,00 m² wird auf 1,80 m eingezogen (Konstruktion 10 cm). Darunter bleiben 1,80 m, darüber 1,60 m.

Das Ergebnis überrascht viele: Die Empore bringt rechnerisch keinen Quadratmeter, weil beide Ebenen unter 2 m bleiben. Erst ab etwa 4,10 m Raumhöhe können beide Ebenen voll zählen. Wer eine Empore zur Wohnflächensteigerung plant, sollte vorher genau rechnen.

Baurecht vs. Mietvertrag: Wenn die Galerie kein Aufenthaltsraum ist

Viele Galerien sind baurechtlich als Abstell- oder Nebenfläche genehmigt, nicht als Aufenthaltsraum. Die Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume eine lichte Raumhöhe von meist 2,40 m (Musterbauordnung § 47), im Dachgeschoss oft 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche; einzelne Länder weichen ab. Eine Galerie mit 1,90 m Höhe erfüllt das nicht.

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV gehören „Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen", nicht zur Wohnfläche. Streng genommen fiele eine solche Galerie also heraus. Im Mietrecht sieht der Bundesgerichtshof das anders:

Für die Praxis ergibt sich eine klare Trennung nach Zweck:

Mieter, deren Galerie im Vertrag steht, aber in der Wohnflächenangabe voll statt halb gezählt wurde, finden im Artikel Wohnung kleiner als im Mietvertrag die Konsequenzen: Ab 10 % Abweichung liegt ein Mangel vor.

Hochbett, Podest, Hochebene: Möbel oder Bauteil?

Nicht jede zweite Ebene ist eine Galerie im Sinne der Flächenberechnung. Die Abgrenzung:

Der Grund: Die WoFlV misst Räume, nicht Einrichtung. § 3 Abs. 2 WoFlV bestimmt sogar ausdrücklich, dass Einbaumöbel die Grundfläche nicht verringern. Umgekehrt vergrößern Möbel sie auch nicht. Ein Hochbett schafft Stauraum, aber keine Wohnfläche.

Verkauf und Exposé: Galerie getrennt ausweisen

Galerien sind ein Verkaufsargument, aber auch eine Haftungsfalle. Wer 15 m² Galerie als 15 m² Wohnfläche verkauft und der Käufer später 8,50 m² nachrechnet, hat ein Problem. Drei Regeln für die Vermarktung:

• Zwei Zahlen nennen: Wohnfläche nach WoFlV und Grundfläche der Galerie. Beispiel: „82,40 m² Wohnfläche, davon 8,50 m² anrechenbare Galeriefläche (Grundfläche 15,00 m²)".
• Genehmigungsstand angeben: Ist die Galerie in der Baugenehmigung als Aufenthaltsraum enthalten? Wenn nicht, gehört das ins Exposé.
• Höhen dokumentieren: Ein Schnitt oder eine Fotodokumentation mit Höhenangaben erspart Diskussionen bei der Besichtigung.

Welche Konsequenzen eine zu hohe Flächenangabe hat, zeigt der Ratgeber Wohnfläche beim Immobilienverkauf.

Und nach DIN 277?

Die DIN 277 kennt keine Höhenstaffelung. Sie ermittelt Grundflächen je Grundrissebene; eine Galerie ist eine eigene Ebene und geht mit ihrer vollen Grundfläche in die Netto-Raumfläche ein, unabhängig von der Höhe darüber. Der Luftraum wird auch hier nicht als Fläche gezählt. Deshalb fällt die Fläche nach DIN 277 bei Galerien unter Schrägen deutlich größer aus als die Wohnfläche nach WoFlV. Welche Norm wann gilt, erklärt WoFlV vs. DIN 277.

Häufige Fragen zu Galerie und Wohnfläche

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 2 Abs. 1 und 3, § 3 Abs. 1 bis 3, § 4
• BGH, Urteil vom 16.09.2009, VIII ZR 275/08 (Galerieebene einer Maisonette-Wohnung), NJW 2009, 3421
• BGH, Urteil vom 16.12.2009, VIII ZR 39/09 (Wohnflächenberechnung richtet sich nicht nach Bauordnungsrecht)
• Musterbauordnung (MBO), § 47 Aufenthaltsräume, Bauministerkonferenz; die Landesbauordnungen weichen im Detail ab

Stand: 15. September 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.