Mietminderung berechnen

Mangel wählen, Bruttomiete und Zeitraum eintragen: Der Rechner zeigt die Minderung pro Monat und tagesgenau. Mit Quoten aus Urteilen und Musterschreiben. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Kurz gesagt

Wie wird die Mietminderung berechnet?

Die Minderung ist ein Prozentsatz der Bruttomiete, also der Miete mit Nebenkostenvorauszahlung. Der Prozentsatz richtet sich danach, wie stark der Mangel die Wohnung beeinträchtigt.

Minderung pro Monat = Bruttomiete × Minderungsquote

Beispiel: 900 € Bruttomiete, Heizung im Winter teilweise ausgefallen, 20 % Minderung: 180 € weniger im Monat, die Miete beträgt dann 720 €.

Fundstelle: § 536 BGB · BGH VIII ZR 347/04

Mietminderungsrechner

Mietminderung berechnen

Mangel wählen, Miete und Zeitraum eintragen.

Leer lassen, wenn der Mangel noch besteht. Gerechnet wird dann bis heute.

Ergebnis

Minderung pro Monat
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Miete nach Minderung
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Zeitraum
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Minderung im Zeitraum
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Musterschreiben an den Vermieter

Orientierungswerte nach § 536 BGB. Die angemessene Quote hängt vom Einzelfall ab. Keine Rechtsberatung, für den Einzelfall hilft ein Fachanwalt für Mietrecht oder der Mieterverein.

So wird die Mietminderung berechnet

  1. Bruttomiete ermitteln. Kaltmiete plus Vorauszahlung oder Pauschale für Nebenkosten. Der BGH stellt auf diesen Betrag ab (VIII ZR 347/04).
  2. Minderungsquote bestimmen. Sie hängt davon ab, wie stark der Mangel die Nutzung einschränkt: ein Zimmer oder die ganze Wohnung, Sommer oder Winter, Stunden oder Wochen. Die Tabelle unten zeigt, wie Gerichte vergleichbare Fälle bewertet haben.
  3. Zeitraum festlegen. Gemindert wird ab der Mangelanzeige bis zur Beseitigung. Für einzelne Tage: Bruttomiete × 12 ÷ 365 = Miete pro Tag.
  4. Betrag ausrechnen. Miete pro Tag × Quote × Tage. Bei 900 € Miete, 20 % und 45 Tagen: 900 × 12 ÷ 365 × 0,20 × 45 = 266,30 €.

Mietminderungstabelle: Quoten aus Urteilen

Gerichte entscheiden immer den Einzelfall. Die Quoten unten stammen aus veröffentlichten Entscheidungen und zeigen, in welcher Größenordnung vergleichbare Mängel bewertet wurden. Sie sind kein Anspruch auf genau diesen Prozentsatz.

Heizungsausfall

  • 70 % · Heizung über zwei Monate im Herbst und Winter komplett ausgefallen AG Charlottenburg, 216 C 7/13, 07.06.2013
  • 20 bis 50 % · Heizung und Warmwasser ausgefallen, gestaffelt: 20 % Oktober, 30 % November und März, 50 % Dezember bis Februar AG Mitte, 20 C 318/21, Mai 2022
  • 25 % · Ölheizung über die Weihnachtsfeiertage mehrfach ausgefallen AG Frankfurt am Main, 33 C 588/11, 2011
  • 5 % · Wohnung erreicht nur rund 19 °C statt 20 °C LG Berlin, 63 S 423/11, 08.06.2012

Warmwasser fällt aus

  • 30 % · Zentrale Warmwasserversorgung im Dezember und Januar 29 Tage ausgefallen AG Charlottenburg, 237 C 103/22, Oktober 2022

Schimmel

  • 5 % · Schimmel an der Decke im fensterlosen Bad AG Tempelhof-Kreuzberg, 9 C 242/13, 27.06.2016
  • 15 % · Mehrere Quadratmeter Schimmel im Schlafzimmer, Raum eingeschränkt nutzbar AG Saarbrücken, 121 C 199/19, 31.01.2020
  • 20 % · Schimmel in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad, Ursache ungeklärt LG Osnabrück, 11 S 277/88, 02.12.1988
  • 60 % · Bauseitiger Schimmel in Schlaf-, Arbeits-, Wohn- und Kinderzimmer AG Düsseldorf, 43 C 263/18, 27.03.2020

Wasserschaden

  • 10 % + 5 % · Undichtes Dach, bei Starkregen Wassereintritt, dazu Wasserflecken AG Charlottenburg, 210 C 375/17, 28.02.2018
  • 40 % · Mehrere Wände durchfeuchtet, Schimmel, Bad faktisch nicht nutzbar AG Paderborn, 54 C 20/21, 29.06.2021
  • 80 % · Bad monatelang nicht nutzbar, Schimmel, Lärm von Trocknungsgeräten und Bauarbeiten AG Köln, 224 C 100/11, 25.10.2011

Baulärm

  • 80 % · Dachgeschossausbau direkt über der Wohnung mit Lärm, Staub und Wassereinbrüchen LG Hamburg, 307 S 135/95, 11.01.1996
  • 0 % · Baulücke nebenan bebaut, Vermieter musste den Lärm selbst dulden BGH, VIII ZR 31/18, 29.04.2020
  • 0 % · Neubau auf dem Nachbargrundstück, wesentliche Beeinträchtigung nicht dargelegt LG Berlin II, 64 S 319/21, 08.02.2024

Lärm aus der Nachbarwohnung

  • mind. 10 % · Poltern, Herumtrampeln und laute Musik aus der Nachbarwohnung AG Bergheim, 23 C 147/12, 11.07.2012
  • rund 20 % · Monatelang laute Musik, Klopfen, Schreien und nächtliches Poltern AG Bremen, 17 C 105/10, 09.03.2011

Aufzug außer Betrieb

  • 10 % · Aufzug gut drei Monate außer Betrieb AG Brandenburg, 31 C 168/19, 14.09.2020
  • rund 14 % · Aufzug rund vier Wochen ausgefallen, Dachgeschosswohnung AG Schöneberg, 104 C 85/15, 26.08.2015
  • 20 % · Aufzug 16 Tage außer Betrieb, Wohnung im 10. Obergeschoss AG Mitte, 10 C 24/07, 19.04.2007

Undichte Fenster, Zugluft

  • 10 % / 5 % · Zugluft durch undichte Dachfenster: 10 % November bis März, 5 % in der Übergangszeit AG Brandenburg, 31 C 279/11, 28.06.2013
  • 10 % · Dauerhaft kalte Zuluft im Passivhaus AG Frankfurt am Main, 33 C 1251/17, 18.08.2017

Wasser oder Gas abgestellt

  • 50 % · Wasserversorgung über Monate gesperrt, Bad unbenutzbar LG Frankfurt (Oder), 15 S 112/17, 15.11.2018
  • 85 % / 60 % · Gas ausgefallen, keine Heizung, kein Warmwasser, kein Herd: 85 % im Winter, 60 % im Sommer AG Nürnberg, 16 C 127/16, 22.03.2017

Ungeziefer

  • 20 % · Erheblicher Mäusebefall, neun Bekämpfungseinsätze in vier Monaten AG Frankfurt am Main, 33 C 390/21, 12.05.2021
  • mind. 70 % · Starker Kakerlakenbefall, Tiere tagsüber auf Möbeln und Geschirr AG Tempelhof-Kreuzberg, 15 C 60/13, 05.11.2013
  • 80 % · Rattenbefall in der Wohnung AG Dülmen, 3 C 128/12, 15.11.2012

Wohnfläche zu klein

= Abweichung · ab mehr als 10 % im selben Verhältnis wie die Fläche BGH, VIII ZR 295/03, 24.03.2004

Häufige Mängel im Überblick

Mietminderung bei Heizungsausfall

Fällt die Heizung in der Heizperiode aus, ist die Wohnung kaum nutzbar. Entsprechend hoch fallen die Quoten aus: Das AG Charlottenburg hielt bei einem Totalausfall über zwei Monate 70 % für angemessen, das AG Mitte staffelte nach Monat zwischen 20 % im Oktober und 50 % im Hochwinter. Auch eine zu schwache Heizung ist ein Mangel: Das LG Berlin sah bei nur 19 °C statt 20 °C 5 % als angemessen an. Ein Temperaturprotokoll mit Datum, Uhrzeit und Raum hilft beim Nachweis.

Mietminderung bei Schimmel

Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt davon ab, wie viele Räume betroffen sind und wie stark. Ein Fleck im Bad rechtfertigte vor dem AG Tempelhof-Kreuzberg 5 %, Schimmel im Schlafzimmer vor dem AG Saarbrücken 15 %, bauseitiger Schimmel in vier Zimmern vor dem AG Düsseldorf 60 %. Streit gibt es meist über die Ursache: Liegt sie in der Bausubstanz, etwa an Wärmebrücken oder Feuchtigkeit von außen, geht das zulasten des Vermieters, ebenso eine ungeklärte Ursache (LG Osnabrück). Beruft sich der Vermieter auf falsches Lüften, muss er das nachweisen, so das AG Tempelhof-Kreuzberg im Fall des fensterlosen Bads.

Mietminderung bei Wasserschaden

Entscheidend ist, wie lange und wie stark die Wohnung eingeschränkt ist, auch durch die Sanierung selbst. Trocknungsgeräte laufen oft wochenlang Tag und Nacht. Das AG Paderborn hielt 40 % für angemessen, als nach einem Wasserschaden mehrere Wände durchfeuchtet waren und das Bad praktisch nicht nutzbar war. Das AG Köln ging bis 80 %, weil zusätzlich Schimmel und Baulärm hinzukamen. Bei Wassereintritt durch ein undichtes Dach setzte das AG Charlottenburg 10 % plus 5 % für die Wasserflecken an.

Mietminderung bei Baulärm und Baustelle

Hier kommt es darauf an, wo gebaut wird. Bei einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück ist der Lärm nach dem BGH kein Mangel, wenn der Vermieter ihn selbst ohne Abwehr- oder Entschädigungsanspruch nach § 906 BGB hinnehmen muss (VIII ZR 31/18). Der Mieter muss Art, Zeit, Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung beschreiben, dass er selbst keine Ansprüche hat, muss der Vermieter darlegen. Bei Arbeiten im eigenen Haus haben Gerichte hohe Quoten angesetzt, etwa das LG Hamburg 80 % bei einem Dachausbau direkt über der Wohnung. Ausnahme: Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).

Mietminderung bei Lärm durch Nachbarn

Gewöhnliche Wohngeräusche muss jeder hinnehmen. Anders bei regelmäßigem Poltern, lauter Musik oder nächtlichem Lärm: Das AG Bergheim hielt mindestens 10 % für angemessen, das AG Bremen bei monatelangem Dauerlärm rund 20 %. Ein Lärmprotokoll ist nach dem BGH nicht zwingend, eine konkrete Beschreibung nach Art, Tageszeit, Dauer und Häufigkeit genügt (VIII ZR 155/11). Der Vermieter muss gegen den störenden Mieter vorgehen.

Mietminderung wegen zu kleiner Wohnfläche

Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, liegt nach dem BGH ein Mangel vor, ohne dass der Mieter eine Beeinträchtigung nachweisen muss (VIII ZR 295/03). Die Quote entspricht der Abweichung: 75 m² vereinbart, 63 m² tatsächlich, das sind 16 % weniger Miete. Die Fläche lässt sich mit dem Mieter-Rechner Raum für Raum nachmessen, Details im Ratgeber Mietminderung wegen falscher Wohnfläche.

Mietminderung durchsetzen in vier Schritten

  1. Mangel schriftlich melden. Unverzüglich, mit Datum, Beschreibung und Fotos (§ 536c BGB). Ohne Anzeige entfällt die Minderung für die Zeit, in der der Vermieter nichts tun konnte.
  2. Frist zur Beseitigung setzen. Angemessen nach Art des Mangels: bei Heizungsausfall im Winter wenige Tage, bei Schimmel eher zwei bis vier Wochen.
  3. Unter Vorbehalt zahlen oder mindern. Wer unsicher ist, wie hoch die Quote sein darf, zahlt die volle Miete unter Vorbehalt und fordert später zurück. So entsteht kein Mietrückstand.
  4. Dokumentieren. Fotos, Temperaturprotokoll, Lärmprotokoll mit Uhrzeiten, Schriftverkehr. Im Streit muss der Mieter den Mangel beweisen.

Vorsicht bei Mängeln, die bei Vertragsschluss schon bekannt waren: Dann ist die Minderung ausgeschlossen (§ 536b BGB). Eine Minderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat.

Musterschreiben: Mängelanzeige mit Mietminderung

Text kopieren, Platzhalter in eckigen Klammern ersetzen und per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung senden.

[Ihr Name]
[Ihre Anschrift]

An
[Name und Anschrift des Vermieters]

[Ort], [Datum]

Mängelanzeige und Mietminderung für die Wohnung [Anschrift, Lage im Haus]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeige ich folgenden Mangel an meiner Mietwohnung an:

[Beschreibung des Mangels, betroffene Räume, seit wann, ggf. Fotos als Anlage]

Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum [Datum] zu beseitigen.

Der Mangel beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung. Die Miete ist deshalb nach § 536 BGB ab dem [Datum der Anzeige] gemindert. Ich halte eine Minderung von [Quote] % der Bruttomiete für angemessen, das sind [Betrag] Euro im Monat.

[Variante A] Ich werde die Miete ab sofort um diesen Betrag kürzen, bis der Mangel beseitigt ist.
[Variante B] Ich zahle die Miete bis zur Beseitigung nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Schreibens und teilen Sie mir einen Termin zur Besichtigung mit.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]

Muster zur Orientierung, keine Rechtsberatung. Bei Streit über die Höhe hilft der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen zur Mietminderung

Wird die Mietminderung von der Kaltmiete oder der Warmmiete berechnet?
Von der Bruttomiete, also der Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale. So hat es der Bundesgerichtshof für Wohnraum entschieden (Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04), nachdem er es zuvor für Gewerberaum festgelegt hatte (XII ZR 225/03).
Muss ich den Mangel dem Vermieter melden?
Ja. Der Mieter muss einen Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Solange der Vermieter wegen einer fehlenden Anzeige nichts tun konnte, kann der Mieter für diese Zeit nicht mindern. Am besten schriftlich und mit Fotos.
Darf ich die Miete einfach kürzen?
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB), eine Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig. Wer zu viel kürzt, riskiert aber einen Zahlungsrückstand und im schlimmsten Fall eine Kündigung. Sicherer ist, die volle Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den Minderungsbetrag später zurückzufordern.
Kann ich rückwirkend mindern?
Ja, für die Zeit ab der Mangelanzeige. Wer die volle Miete gezahlt hat, kann den zu viel gezahlten Teil zurückfordern. Damit das nicht an § 814 BGB scheitert, sollte die Zahlung ausdrücklich unter Vorbehalt erfolgen. Rückforderungen verjähren nach drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres der Zahlung.
Wie viel Prozent Mietminderung sind angemessen?
Das Gesetz nennt keine Prozentsätze. Gerichte bemessen die Quote danach, wie stark der Mangel die Nutzung der Wohnung einschränkt. Die Tabelle auf dieser Seite zeigt Quoten aus veröffentlichten Urteilen als Orientierung. Ein unerheblicher Mangel berechtigt nicht zur Minderung (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB).
Wie berechne ich die Mietminderung für einzelne Tage?
Tagesgenau: Bruttomiete × 12 ÷ 365 ergibt die Miete pro Tag. Diese mal Minderungsquote mal Anzahl der Tage ergibt den Betrag. Bei 900 Euro Miete und 20 Prozent für 45 Tage sind das 900 × 12 ÷ 365 × 0,20 × 45 = rund 266 Euro.
Was gilt, wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten ab, ist das nach dem BGH ein Mangel (VIII ZR 295/03). Die Miete mindert sich dann im selben Verhältnis wie die Fläche. Die Wohnfläche lässt sich mit dem Mieter-Rechner Raum für Raum nachmessen. Wohnfläche nachmessen

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