Umbauter Raum und Bruttorauminhalt (BRI) berechnen

Die kurze Antwort

Der Wert hat mit der Wohnfläche nichts zu tun. Er beschreibt die Größe des ganzen Baukörpers, einschließlich Wänden, Decken, Keller und Dachraum. Gebraucht wird er für Baukosten, Gebühren und Bewertungen, nicht für Mietvertrag oder Exposé.

Brutto-Rauminhalt nach DIN 277:2021-08

Grundlage ist die Brutto-Grundfläche (BGF), gemessen an den äußeren Maßen der Bauteile einschließlich Putz und Bekleidung. Die Höhen regelt Abschnitt 7.1:

• ●Normale Geschosse: gemessen von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden des nächsten Geschosses.
• ●Unterstes Geschoss: beginnt unten an der Bodenplatte, und zwar an ihrer Unterseite samt Dämmung darunter, und reicht bis zum Fußboden des Geschosses darüber.
• ●Dach: bis zur Oberkante des Dachbelags. Schräge oder gekrümmte Flächen werden nach den tatsächlichen geometrischen Verhältnissen berechnet. Hohlräume ohne Grundfläche, etwa in einem Kaltdach, werden getrennt ermittelt und dem angrenzenden Geschoss zugeordnet.
• ●Balkone und Loggien (Bereich S): bis zur Oberkante der Brüstung, bei Überdachung bis zur Oberkante der Überdeckung. Eine offene Terrasse ohne Brüstung hat keinen Rauminhalt.

Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören unter anderem:

• Einzel- und Streifenfundamente, Tiefgründungen
• Eingangsüberdachungen und Dachüberstände (soweit sie keinen Balkon oder Freisitz überdecken)
• außen liegende Licht- und Luftschächte bis 1,0 m³
• Schornsteinköpfe und Lüftungsrohre über dem Dach
• kleine Dachaufbauten bis 1,0 m³ und Gesimse, Lisenen, Pilaster

Neben dem BRI kennt die Norm den Netto-Rauminhalt (NRI, Volumen der Räume über der Netto-Raumfläche) und den Konstruktions-Rauminhalt (KRI, Volumen der Bauteile). Es gilt BRI = NRI + KRI.

Umbauter Raum: die alte Regel aus der II. BV

Die DIN 277 von 1950 ist zurückgezogen, ihre Rechenregeln sind aber nicht verschwunden. Sie stehen als „Berechnung des umbauten Raumes" in Anlage 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Die wichtigsten Punkte:

Der Begriff lebt deshalb weiter: in Bauakten älterer Häuser, in Gutachten, in manchen Versicherungsanträgen und im Sprachgebrauch von Architekten. Wer heute „umbauter Raum" sagt, meint oft den BRI. Ein alter Wert und ein neuer BRI sind aber nicht direkt vergleichbar.

Umbauter Raum vs. Brutto-Rauminhalt

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit Satteldach

Rechteckiger Baukörper, Außenmaß mit Putz 10,00 m × 8,00 m, Außenputz 2 cm (Rohbaumaß 9,96 m × 7,96 m). Voll unterkellert, Erdgeschoss und Obergeschoss, darüber ein nicht ausgebauter Dachraum unter einem Satteldach ohne Kniestock, Firsthöhe 4,00 m über dem Dachboden. Höhenkoten: Unterkante Bodenplatte −2,75 m, Kellerfußboden −2,45 m, Erdgeschoss ±0,00 m, Obergeschoss +2,80 m, Dachboden +5,60 m.

Brutto-Rauminhalt nach DIN 277

Umbauter Raum nach II. BV, Anlage 2

Der BRI liegt mit 828,00 m³ um 136,93 m³ oder rund 20 % über dem umbauten Raum. Die Differenz setzt sich so zusammen:

Die Wohnfläche desselben Hauses ist eine ganz andere Größe: Sie umfasst nur die Innenflächen von Erd- und Obergeschoss nach WoFlV, ohne Wände, Keller und Dachboden. Wie Brutto-Grundfläche und Wohnfläche zusammenhängen, zeigt BGF, NRF, Wohnfläche: Umrechnungsfaktoren für Bauträger, Investoren und Architekten .

Wofür man umbauten Raum und BRI heute braucht

• 1
  Baukosten: Die DIN 277 schafft nach ihrem Anwendungsbereich die Grundlage für die Kostenermittlung nach DIN 276. Kostenkennwerte für frühe Planungsphasen werden je m² BGF oder je m³ BRI angegeben. Der Kubikmeterwert bildet hohe Räume und Dachräume besser ab als die Fläche.
• 2
  Baugenehmigungsgebühren: In manchen Ländern hängt die Gebühr vom Rauminhalt ab. In Nordrhein-Westfalen etwa wird sie nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung auf Basis von Rauminhalt und landeseinheitlichen Rohbauwerten berechnet (Bauportal NRW).
• 3
  Wertermittlung: Die heutige Immobilienwertermittlungsverordnung gibt die Normalherstellungskosten (NHK 2010) in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche an (ImmoWertV, Anlage 4), nicht je Kubikmeter. Ältere Gutachten arbeiten dagegen oft noch mit Raummeterpreisen auf Basis des umbauten Raums, wie es schon der Titel der DIN 277 von 1950 nahelegt.
• 4
  Wohngebäudeversicherung: Manche Versicherer ermitteln die Versicherungssumme über den umbauten Raum, andere über Wohnfläche und Ausstattung. Welche Größe Ihr Vertrag verwendet, steht im Antrag oder in der Police. Wer dort einen Kubikmeterwert angibt, sollte wissen, nach welcher Regel er berechnet wurde.

Häufige Fragen zu umbautem Raum und BRI

Quellen und Rechtsgrundlagen

• DIN 277:2021-08 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, Abschnitte 1, 3.8 bis 3.10, 6.1 und 7
• DIN 277:1950-11 Hochbauten – Umbauter Raum – Raummeterpreis (zurückgezogen)
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), Anlage 2: Berechnung des umbauten Raumes
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Anlage 4: Normalherstellungskosten 2010 je m² Brutto-Grundfläche
• Bauportal NRW: Gebühren der Baugenehmigung nach AVwGebO NRW

Stand: 30. Oktober 2026. Der Normtext der DIN 277 ist urheberrechtlich geschützt und über DIN Media erhältlich.