Wohnfläche vs. Gebäudenutzfläche im Energieausweis: Faktor 1,2 oder 1,35?

Die kurze Antwort

Die Pauschale gilt nur für den Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird die Gebäudenutzfläche aus dem beheizten Gebäudevolumen berechnet. Und in beiden Fällen gilt: Die Wohnfläche, die Sie dem Aussteller nennen, muss stimmen.

Was die Gebäudenutzfläche ist und warum sie größer ausfällt

Die Gebäudenutzfläche A_N ist eine energetische Bezugsfläche. Sie wird nicht gemessen, sondern aus dem beheizten Gebäudevolumen V_e abgeleitet: A_N = 0,32 m⁻¹ × V_e. Bei Gebäuden mit einer mittleren Geschosshöhe unter 2,50 m oder über 3,00 m gilt A_N = (1/h_G − 0,04 m⁻¹) × V_e (§ 25 Abs. 10 GEG i. V. m. DIN V 18599, Auslegung des GEG-Infoportals).

Das Volumen V_e umfasst alles innerhalb der wärmeübertragenden Hülle: Wohnräume, Wände, Decken, Flure, Treppenhaus, beheizte Kellerräume, Technikräume. Die Wohnfläche nach WoFlV umfasst dagegen nur die anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, ohne Konstruktion, ohne Zubehörräume, mit Abzügen bei Dachschrägen und Balkonen. Deshalb liegt A_N typischerweise 20 bis 35 Prozent über der Wohnfläche. Die Faktoren 1,2 und 1,35 sind nichts anderes als der statistische Mittelwert dieses Verhältnisses.

Bei Nichtwohngebäuden ist die Bezugsfläche übrigens die Nettogrundfläche nach DIN 277. Für Wohngebäude bleibt es bei A_N. Wie sich Wohnfläche und die Flächen der DIN 277 unterscheiden, erklärt WoFlV vs. DIN 277.

Faktor 1,2 oder 1,35: Die Abgrenzung im Detail

Zwei Bedingungen müssen beide erfüllt sein, damit der Faktor 1,35 gilt:

• 1
  Bis zu zwei Wohneinheiten. Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Haus mit Einliegerwohnung. Ab drei Wohneinheiten gilt immer 1,2.
• 2
  Beheizter Keller. Der Keller liegt innerhalb der beheizten Hülle, hat Heizkörper oder wird über die Heizungsanlage temperiert. Ein unbeheizter Lagerkeller zählt nicht, auch wenn dort der Heizkessel steht.

Der höhere Faktor bildet ab, dass der beheizte Keller Energie verbraucht, aber nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche gehört. Ohne den Zuschlag würde der Verbrauch auf eine zu kleine Fläche verteilt und der Kennwert zu schlecht ausfallen.

Rechenbeispiel: Wie die Fläche die Effizienzklasse verschiebt

Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, beheizter Keller, witterungsbereinigter Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasser 24.000 kWh im Jahr.

Die Effizienzklassen nach Anlage 10 GEG reichen von A+ (bis 30 kWh/m²a) über D (bis 130) und F (bis 200) bis H (über 250). Dasselbe Haus rutscht je nach Bezugsfläche um zwei Klassen. Deshalb sind Energieausweise untereinander vergleichbar, aber nicht direkt mit der eigenen Heizkostenabrechnung je Quadratmeter Wohnfläche.

Und jetzt der Fehlerfall: Der Eigentümer gibt statt 140 m² versehentlich 160 m² Wohnfläche an, weil er die Kellerräume mitgezählt hat. A_N steigt auf 216 m², der Kennwert sinkt auf 111 kWh/m²a. Das Haus bleibt in Klasse D, steht aber deutlich besser da, als es ist. Bei einem Grenzfall kippt die Klasse.

Falsche Wohnfläche, falscher Ausweis: Wer haftet

Beim Verbrauchsausweis liefert der Eigentümer die Daten: Verbräuche, Baujahr, Wohnfläche. Das GEG verteilt die Verantwortung eindeutig. Nach § 83 Abs. 3 GEG ist der Eigentümer „für die Richtigkeit der von ihm bereitgestellten Daten verantwortlich". Der Aussteller hat die Daten sorgfältig zu prüfen und darf sie nicht verwenden, wenn er begründete Zweifel an ihrer Richtigkeit hat.

Drei typische Fehlerquellen bei der Wohnfläche:

• Kellerräume mitgezählt: Sie gehören nicht zur Wohnfläche; der beheizte Keller wird über den Faktor 1,35 erfasst. Beides zusammen ist doppelt.
• Alte Flächenangabe übernommen: Aus dem Kaufvertrag von 1985, nach DIN 283 oder II. BV, mit Balkon zu 50 Prozent und Dachgeschoss voll. Liegt oft 5 bis 10 Prozent über der WoFlV-Fläche.
• Nur eine Wohnung angegeben: Beim Mehrfamilienhaus zählt die Summe aller Wohnflächen, weil sich auch der Verbrauch auf das ganze Gebäude bezieht.

Die Folgen: Der Ausweis wird beim Verkauf oder bei der Neuvermietung vorgelegt und ist Teil der Immobilienanzeige (§ 87 GEG verlangt die Pflichtangaben in der Anzeige). Ein zu guter Kennwert kann Käufern und Mietern gegenüber als Falschangabe gewertet werden, mit Gewährleistungs- und Schadensersatzfolgen. Wer die Wohnfläche vor dem Ausweis nach WoFlV ermittelt, hat dieses Problem nicht. Wie das geht, zeigt der Artikel Wohnfläche richtig messen.

Welche Wohnfläche Sie angeben sollten

Das GEG schreibt keine Berechnungsnorm für die Wohnfläche vor. In der Praxis hat sich die Wohnflächenverordnung durchgesetzt, weil sie auch für Mietvertrag, Exposé und Grundsteuer gilt und die Faktoren 1,2 und 1,35 auf ihr basieren. Eine Fläche nach DIN 277 wäre größer und würde A_N zusätzlich aufblähen.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Eine sauber dokumentierte Wohnflächenberechnung, die Sie dem Aussteller mitgeben, hält genauso lange und dient gleichzeitig als Nachweis für Verkauf, Vermietung und Grundsteuer.

Häufige Fragen zu Wohnfläche und Energieausweis

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 82 GEG Energieverbrauchsausweis, insbesondere Abs. 2 (Faktoren 1,35 und 1,2)
• § 83 GEG Ermittlung des Energieverbrauchs, Abs. 3 (Verantwortung des Eigentümers, Prüfpflicht des Ausstellers)
• § 79 GEG Grundsätze des Energieausweises (Gültigkeit zehn Jahre) und § 87 GEG Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• Anlage 10 GEG Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden
• GEG-Infoportal des BBSR: Auslegung zu § 25 Abs. 10 GEG (Ermittlung der Gebäudenutzfläche A_N = 0,32 × V_e)
• § 2 Abs. 3 WoFlV (Kellerräume als Zubehörräume)

Stand: 29. September 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Energieberatung oder Rechtsberatung.