Wohnflächenberechnung: Anleitung nach WoFlV mit Beispiel
So berechnen Sie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses selbst: messen, rechnen, gewichten, addieren. Mit Faktoren-Tabelle, durchgerechnetem Beispiel und den Unterschieden zwischen WoFlV und DIN 277.
Kurz gesagt
Wie funktioniert eine Wohnflächenberechnung?
Für Mietwohnungen, Grundsteuer und die meisten Kaufverträge gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Berechnung läuft in vier Schritten:
- Jeden Raum ab der fertigen Wand ausmessen (lichte Maße).
- Grundfläche ausrechnen, beim Rechteck Länge × Breite.
- Mit dem Anrechnungsfaktor gewichten: Dachschräge 1 bis 2 m Höhe 50 %, unter 1 m 0 %, Balkon in der Regel 25 %.
- Alle Räume addieren. Keller, Dachboden und Garage zählen nicht.
Nach DIN 277 entfallen die Faktoren, dieselbe Wohnung hat dort mehr Quadratmeter.
Fachlich geprüft von D. Pilz, Architekt
Fundstelle: Wohnflächenverordnung (WoFlV) §§ 2-4 · DIN 277:2021-08
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Tragen Sie Flächen ein, die Sie schon kennen. Der Rechner zeigt, was nach WoFlV und nach DIN 277 davon übrig bleibt.
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Flächenart wählen, Quadratmeter eintragen — die Anrechnung nach beiden Normen erscheint sofort.
Wohnfläche WoFlV
0,00 m²
Fläche DIN 277
0,00 m²
Für ein Dokument, das Sie weitergeben können, braucht es zusätzlich Objektdaten, Raumbezeichnungen und eine Unterschrift.
Anrechnung nach §§ 2–4 WoFlV bzw. DIN 277:2021-08. Orientierungswerte — ob ein Balkon zu 25 % oder 50 % zählt, hängt vom Einzelfall ab.
Wohnfläche berechnen in 5 Schritten
- Grundriss skizzieren und Räume nummerieren. Ein vorhandener Bauplan hilft beim Überblick, ersetzt aber das Nachmessen nicht: Planmaße sind oft Rohbaumaße.
- Lichte Maße messen. Von Wand zu Wand ab der fertigen Oberfläche, auf den Zentimeter. Bei Dachschrägen die Linien markieren, an denen die Raumhöhe 1 m und 2 m beträgt.
- Grundfläche je Raum ausrechnen. Verwinkelte Räume in Rechtecke, Dreiecke und Trapeze zerlegen und die Teilflächen addieren (Formeln unten).
- Anrechnungsfaktor anwenden. Teilflächen unter Schrägen, Balkone und unbeheizte Wintergärten nach der Tabelle gewichten.
- Summieren und dokumentieren. Raumliste mit Maßen, Faktor und Ergebnis je Raum, Flächen auf zwei Nachkommastellen, dazu die Angabe, nach welcher Regel gerechnet wurde.
Schritt 3 bis 5 übernimmt der Wohnflächenrechner: Maße je Raum eingeben, Ergebnis nach WoFlV und DIN 277 als PDF mit Rechenweg.
Richtig messen: ab Putz, nicht ab Rohbau
§ 3 WoFlV schreibt die lichten Maße vor: gemessen wird zwischen den Bauteilen ab der Vorderkante der Bekleidung, also ab Putz, Fliese oder Verkleidung. Mit Laser oder Maßband an zwei Stellen je Wand messen, bei Abweichungen den kleineren Wert nehmen.
- Zählt mit: Fläche unter Fußleisten, Heizkörpern, Einbauküche, Einbauschränken, Bade- und Duschwanne, Tür- und Fensterumrahmungen.
- Wird abgezogen: Schornsteine, Pfeiler und Vormauerungen über 1,50 m Höhe mit mehr als 0,1 m² Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen.
- Zählt nicht: Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 13 cm tief sind.
Anleitung mit Messwerkzeugen und Sonderformen: Wohnfläche richtig messen und Raum vermessen. Warum Planmaße zu groß sind, erklärt Putzabzug und Rohbaumaß.
Formeln je Raumform
| Raumform | Formel | Beispiel |
|---|---|---|
| Rechteck | Länge × Breite | 4,00 × 3,50 = 14,00 m² |
| Dreieck | Grundseite × Höhe ÷ 2 | 3,00 × 2,00 ÷ 2 = 3,00 m² |
| Trapez | (a + c) ÷ 2 × Höhe | (4,00 + 3,00) ÷ 2 × 2,50 = 8,75 m² |
| Kreis | π × r² | 3,1416 × 1,00² = 3,14 m² |
| Halbkreis (Erker) | π × r² ÷ 2 | 3,1416 × 1,20² ÷ 2 = 2,26 m² |
Anrechnungsfaktoren nach WoFlV
Die Grundfläche jedes Raums wird nach § 4 WoFlV gewichtet:
| Fläche | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
| Räume ab 2 m lichter Höhe (Wohnen, Schlafen, Küche, Bad, Flur, Abstellraum in der Wohnung) | 100 % | 100 % |
| Flächen zwischen 1 und 2 m lichter Höhe (Dachschräge) | 50 % | 100 % |
| Flächen unter 1 m lichter Höhe | 0 % | 100 % |
| Balkon, Loggia, Terrasse, Dachgarten | in der Regel 25 %, höchstens 50 % | 100 % |
| Unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad | 50 % | 100 % |
| Keller, Dachboden, Heizungsraum, Waschküche, Garage | 0 % | als Nutzungsfläche |
Jede Fläche einzeln mit Kurzantwort: Was zählt zur Wohnfläche? Vertiefung zu Schrägen: Wohnfläche bei Dachschrägen berechnen und der Dachschrägen-Rechner. Balkon im Detail: Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Beispiel: Wohnflächenberechnung einer Dachgeschosswohnung
Drei Zimmer im Dachgeschoss mit Balkon. Dieselben Maße, zwei Ergebnisse:
| Raum | Maße | Besonderheit | DIN 277 | WoFlV |
|---|---|---|---|---|
| Wohnzimmer | 5,00 × 4,20 m | 4,00 m² zwischen 1 und 2 m Höhe, 2,00 m² unter 1 m | 21,00 m² | 17,00 m² |
| Schlafzimmer | 4,00 × 3,50 m | 3,00 m² zwischen 1 und 2 m Höhe | 14,00 m² | 12,50 m² |
| Küche | 3,00 × 2,80 m | volle Höhe | 8,40 m² | 8,40 m² |
| Bad | 2,50 × 2,20 m | volle Höhe | 5,50 m² | 5,50 m² |
| Flur | 4,00 × 1,30 m | volle Höhe | 5,20 m² | 5,20 m² |
| Balkon | 3,00 × 1,50 m | WoFlV: 25 % | 4,50 m² | 1,13 m² |
| Summe | 58,60 m² | 49,73 m² | ||
Rechenweg Wohnzimmer nach WoFlV: 15,00 m² × 100 % + 4,00 m² × 50 % + 2,00 m² × 0 % = 17,00 m². Balkon: 4,50 m² × 25 % = 1,125 m², gerundet 1,13 m². Der Unterschied von 8,87 m² entsteht allein durch Dachschrägen und Balkon. Deshalb muss jede Wohnflächenberechnung angeben, nach welcher Regel gerechnet wurde. Ein vollständiges Dokument zeigt das Muster einer Wohnflächenberechnung.
WoFlV, DIN 277 oder II. BV: welche Regel gilt wann?
Eine Pflicht-Norm für jede Wohnflächenberechnung gibt es nicht. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht oder was der Zweck verlangt. Ohne Vereinbarung legen Gerichte bei Wohnraum die Wohnflächenverordnung zugrunde.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): gilt seit 2004, Standard bei Miete, Grundsteuer und Kauf. Kürzt Flächen unter Dachschrägen und rechnet Balkone nur anteilig an. Die WoFlV Paragraph für Paragraph
- DIN 277 (Fassung 2021-08): Norm für Planung, Baukosten und Gebäudebewertung. Erfasst alle Grundflächen ohne Höhenstaffelung und spricht nicht von „Wohnfläche“, sondern von Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche. DIN 277 erklärt
- Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Vorgängerin der WoFlV. Spielt noch bei Mietverträgen von vor 2004 eine Rolle, etwa wegen des pauschalen Putzabzugs von 3 % und Balkonen bis 50 %.
Beide Normen an einer Wohnung durchgerechnet: Wohnflächenberechnung nach DIN 277 oder WoFlV.
Wann brauchen Sie eine Wohnflächenberechnung?
Immer dann, wenn eine Zahl in Quadratmetern Geld bewegt: Kaufpreis, Miete, Nebenkostenanteil und in vielen Bundesländern die Grundsteuer.
| Anlass | Üblicher Maßstab | Mehr dazu |
|---|---|---|
| Verkauf, Exposé, Kaufvertrag | WoFlV, oft zusätzlich DIN 277 | Wohnfläche beim Verkauf |
| Finanzierung, Bank | WoFlV mit Raumliste und Maßen | Wohnflächenberechnung für die Bank |
| Mietvertrag, Mieterhöhung | WoFlV (Altverträge vor 2004: II. BV) | Wohnfläche und Mieterhöhung |
| Grundsteuererklärung | WoFlV | Wohnfläche für die Grundsteuer |
| Bauantrag, Planung | DIN 277, je nach Bundesland zusätzlich WoFlV | Für Architekten |
Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen und was kostet sie?
Gesetzlich ist nicht festgelegt, wer eine Wohnflächenberechnung erstellen darf. Eigentümer und Vermieter dürfen selbst rechnen. Banken, Gerichte und Käufer vertrauen einer Berechnung aber eher, wenn sie nachvollziehbar dokumentiert ist oder von einem Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen stammt.
- Selbst online: Wohnflächenberechnung online, PDF mit Rechenweg, ab 54,90 €.
- Architekt aus Ihrem Grundriss: ohne Termin vor Ort, ab 99,90 €. Wohnflächenberechnung erstellen lassen
- Sachverständiger oder Vermesser mit Aufmaß vor Ort: sinnvoll, wenn kein brauchbarer Grundriss existiert oder ein Streit droht.
Marktpreise nach Wohnungsgröße stehen im Kostenvergleich. Was eine Bank erwartet: qualifizierte Wohnflächenberechnung.
Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung
- Maße aus dem Bauplan übernommen: Rohbaumaße sind größer als die fertigen Räume.
- Dachschräge voll gerechnet statt nach Höhe gestaffelt.
- Balkon oder Terrasse zu 50 % angesetzt, ohne dass besondere Gründe vorliegen.
- Keller oder Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche gezählt.
- Keine Angabe, ob nach WoFlV oder DIN 277 gerechnet wurde.
Bei Mietwohnungen gilt eine Abweichung von mehr als 10 % zur vereinbarten Fläche nach der Rechtsprechung des BGH als Mangel. Weitere Stolperfallen: typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung.
Häufige Fragen
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Jeden Raum zwischen den fertigen Wänden ausmessen, Länge mal Breite rechnen, die Fläche mit dem Anrechnungsfaktor nach WoFlV gewichten (Dachschräge 1 bis 2 m Höhe 50 %, unter 1 m 0 %, Balkon in der Regel 25 %) und alle Räume addieren. Keller, Dachboden und Garage zählen nicht.
Wo finde ich die Wohnflächenberechnung meiner Wohnung?
Meist in den Bauunterlagen: beim Bauträger, im Kaufvertrag oder Exposé, bei der Hausverwaltung oder in der Bauakte beim Bauamt. Im Grundbuch steht die Wohnfläche nicht. Fehlt die Berechnung, lässt sie sich aus einem Grundriss oder eigenen Maßen neu erstellen.
Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?
Jeder. Gesetzlich ist nicht geregelt, wer eine Wohnflächenberechnung erstellen darf, Eigentümer und Vermieter dürfen selbst rechnen. Für Bank, Gericht oder Kaufvertrag wird oft eine nachvollziehbar dokumentierte Berechnung oder eine Berechnung von Architekt, Bauingenieur oder Sachverständigem erwartet.
Wie genau muss eine Wohnflächenberechnung sein?
Maße auf den Zentimeter, Flächen mit zwei Nachkommastellen. Im Mietrecht gilt eine Abweichung von mehr als 10 % zur vereinbarten Fläche nach der Rechtsprechung des BGH als Mangel; in Kaufverträgen werden oft engere Toleranzen von 2 bis 3 % vereinbart.
Wird ab Fußleiste oder ab Wand gemessen?
Ab Wand. Nach § 3 WoFlV wird ab der Vorderkante der Wandbekleidung gemessen, also ab Putz, Fliese oder Verkleidung. Die Fläche unter Fußleisten, Heizkörpern, Einbaumöbeln und Badewannen zählt mit.
Zählt der Flur zur Wohnfläche?
Ja. Flure und Dielen innerhalb der Wohnung zählen voll, ebenso Bad, WC und Abstellräume in der Wohnung. Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Absätze sowie Treppenhäuser außerhalb der Wohnung zählen nicht.
Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
Selbst online ab 54,90 €, vom Architekten aus dem Grundriss ab 99,90 €. Ein Sachverständiger mit Aufmaß vor Ort kostet je nach Größe deutlich mehr.
D. Pilz
Architekt
Herr Pilz ist qualifizierter Architekt mit langjähriger Erfahrung in der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und Wohnflächenverordnung. Er prüft und signiert alle Berechnungen bei wohnraum-rechner.de.
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