Balkon, Terrasse, Loggia: Wie viel zählt zur Wohnfläche?

Die kurze Antwort

Der häufigste Fehler ist nicht die Wahl zwischen 25 und 50 %, sondern die volle Anrechnung: Wer einen 8-m²-Balkon mit 8 m² in die Wohnfläche schreibt, liegt um 6 m² zu hoch. Das passiert vor allem, wenn eine Flächenaufstellung nach DIN 277 als Wohnfläche weiterverwendet wird.

Balkonfläche sofort umrechnen

Tragen Sie die Grundfläche ein. Der Rechner zeigt die Anrechnung nach WoFlV (25 % bzw. 50 %) und nach DIN 277 nebeneinander.

Voraussetzung: Der Balkon gehört nur zu Ihrer Wohnung

Bevor es um Prozente geht, steht eine Vorfrage. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFlV gehören Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen nur dann zur Wohnfläche, „wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören". Das bedeutet in der Praxis:

• ✓ Zählt: der Balkon vor dem Wohnzimmer, die Loggia der Etagenwohnung, die Terrasse einer Erdgeschosswohnung mit Sondernutzungsrecht, die Dachterrasse des Penthouses.
• ● Zählt nicht: die gemeinsame Dachterrasse aller Mieter, der Laubengang, über den mehrere Wohnungen erschlossen werden, und die Rasenfläche des Gartens. Ein Garten ist keine Terrasse, auch wenn er ausschließlich Ihnen gehört.

Die Begriffe selbst definiert die WoFlV nicht. Üblich ist: Ein Balkon kragt aus der Fassade aus, eine Loggia ist in das Gebäude eingeschnitten und seitlich von Wänden begrenzt, ein Dachgarten ist die heute meist Dachterrasse genannte Fläche auf einem Dach oder einer Decke, eine Terrasse liegt am Gebäude, meist ebenerdig. Für die Wohnfläche spielt die Unterscheidung keine Rolle, alle vier stehen in derselben Vorschrift.

25 % oder 50 %: Wann mehr als ein Viertel vertretbar ist

Die Verordnung selbst nennt keine Kriterien. Sie stehen in der amtlichen Begründung, mit der die Bundesregierung die WoFlV dem Bundesrat vorgelegt hat (BR-Drucksache 568/03, S. 26 f.). Dort heißt es sinngemäß:

Zwei Dinge folgen daraus. Erstens kommt es auf den Wohnwert des Balkons selbst an, nicht auf die Qualität der Wohnung. Ein Standardbalkon in einer Luxuswohnung bleibt ein Standardbalkon. Zweitens ist die Größe allein kein Argument für 50 %, die Begründung sieht in großen Balkonen eher einen Grund für die Regelanrechnung.

Welche Umstände konkret eine besonders gute Lage oder aufwendige Gestaltung ausmachen, legt keine Vorschrift fest. In Berechnungen und Gutachten werden typischerweise diese Gesichtspunkte abgewogen:

Drei Rechenbeispiele

Beispiel 1: Etagenwohnung mit Balkon

Innenräume 72,40 m², Balkon 2,15 m × 4,00 m = 8,60 m², Standardlage.

Beispiel 2: Penthouse mit großer Dachterrasse

Innenräume 95,30 m², Dachterrasse 6,00 m × 4,00 m = 24,00 m², überdacht, Südlage, Ausblick.

Die Differenz von 6,00 m² entspricht 5,9 % der Wohnfläche bei 25 %. Bei einer Miete von 14,00 €/m² sind das 84,00 € im Monat oder 1.008 € im Jahr. Genau deshalb sollte die Entscheidung für 50 % begründet und im Mietvertrag nachvollziehbar sein.

Beispiel 3: Einfamilienhaus mit ebenerdiger Terrasse

Terrasse 5,00 m × 3,50 m = 17,50 m², Plattenbelag auf dem Gelände, gehört nur zu diesem Haus.

Hier fallen beide Regelwerke besonders weit auseinander: Nach WoFlV bringt die Terrasse 4,38 m² Wohnfläche, nach DIN 277 gehört sie gar nicht zur Gebäudefläche, sondern zur Außenanlagenfläche des Grundstücks.

Balkon und Terrasse richtig messen

Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV die lichte Grundfläche zwischen den begrenzenden Bauteilen, also bis zur Innenseite von Brüstung oder Geländer. Bei einer Terrasse fehlen diese Bauteile meist. Dann gilt „der bauliche Abschluss", in der Praxis die Kante des Belags. Die Verordnungsbegründung nennt Terrassen ausdrücklich als Anwendungsfall dieser Regel.

• Balkon: Breite und Tiefe innen zwischen Brüstung und Fassade.
• Loggia: lichtes Maß zwischen den Seitenwänden und von der Fassade bis zur Innenkante der Brüstung.
• Terrasse: befestigte Fläche bis zur Kante des Belags. Rasen, Beete und lose aufgestellte Pflanzkübel außerhalb des Belags gehören nicht dazu.
• Unregelmäßige Formen: in Rechtecke, Dreiecke oder Kreisabschnitte zerlegen und einzeln berechnen.

Wie Sie Räume und Teilflächen generell aufmessen, beschreibt der Ratgeber Wohnfläche richtig messen.

Wie wird ein Balkon nach DIN 277 berücksichtigt?

Mit seiner vollen Grundfläche, aber getrennt ausgewiesen. Die DIN 277 kennt keine Anrechnungsfaktoren. Sie unterscheidet stattdessen nach der Raumumschließung: Allseitig umschlossene Räume bilden den Regelfall (Bereich R), Flächen, die mit dem Bauwerk konstruktiv fest verbunden, aber nicht allseitig umschlossen sind, den Sonderfall (Bereich S). Als Beispiele für den Bereich S nennt die Norm ausdrücklich Loggien, Balkone und Dachterrassen. Beide Bereiche sind getrennt zu ermitteln (DIN 277:2021-08, Abschnitt 5.7).

Eine ebenerdige Terrasse, die nur an das Haus anschließt, gehört dagegen nicht zur Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Die Norm zählt sie zu den Außenanlagen. Erst wenn die Terrasse unterbaut ist, etwa über einer Tiefgarage oder einem Keller, oder konstruktiv fest mit dem Gebäude verbunden ist, wird sie als Fläche im Bereich S erfasst.

Für die Wohnfläche ist die DIN 277 nicht gedacht; sie liefert Gebäudeflächen für Planung, Kosten und Bewertung. Warum beide Werte so weit auseinanderliegen, erklärt WoFlV vs. DIN 277.

Altverträge vor 2004: bis zur Hälfte nach II. BV

Vor der WoFlV galt die Zweite Berechnungsverordnung. Deren § 44 Abs. 2 erlaubte, die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen bis zur Hälfte anzurechnen. Die Wahl lag beim Bauherrn. Die Verordnungsbegründung zur WoFlV erklärt, warum: Im öffentlich geförderten Wohnungsbau war eine möglichst hohe Anrechnung erwünscht, im steuerbegünstigten Wohnungsbau eine möglichst niedrige. Dieses Wahlrecht ist seit 2004 entfallen.

Auch bei der Terrasse hat sich etwas geändert. Die II. BV sprach vom „gedeckten Freisitz". „Gedeckt" meinte einen Sichtschutz. Die WoFlV verlangt ihn nicht mehr, weil er sich ohne großen Aufwand durch Bepflanzung oder Sichtblenden schaffen und wieder entfernen lässt (BR-Drucksache 568/03, S. 27).

Für Mietverträge aus der Zeit vor 2004 kann die alte Regel weiter maßgeblich sein. Der Bundesgerichtshof hat für einen solchen Vertrag entschieden, dass Dachterrassen nach § 44 Abs. 2 II. BV bis zur Hälfte angerechnet werden können (BGH, Urteil vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08). Eine Altberechnung mit 50 % ist deshalb nicht automatisch falsch.

Wann die II. BV noch gilt und welche weiteren Unterschiede es gibt, erklärt der Artikel Mietvertrag vor 2004: Wann gilt noch die II. Berechnungsverordnung?

Mietvertrag, Exposé, Nebenkosten: Balkon getrennt ausweisen

Die meisten Streitigkeiten entstehen, weil nur eine Gesamtzahl genannt wird. Besser ist eine Angabe, aus der die Balkonanrechnung hervorgeht:

• Vermieter: Die Anrechnung beeinflusst Miete, Mieterhöhung und Betriebskostenumlage. Wie sich die Fläche bei der Mieterhöhung auswirkt, zeigt Wohnfläche und Mieterhöhung.
• Mieter: Wurde der Balkon voll mitgezählt, kann die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der Vertragsangabe liegen. Ab wann das ein Mangel ist, steht in Wohnung kleiner als im Mietvertrag.
• Verkäufer: Im Exposé Wohnfläche und Außenflächen getrennt nennen, zum Beispiel „101,30 m² Wohnfläche nach WoFlV zzgl. 24 m² Dachterrasse“. Mehr in Wohnfläche beim Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zu Balkon, Terrasse und Wohnfläche

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 2 Abs. 2, § 3 Abs. 1, § 4 Nr. 4
• Bundesrat, Drucksache 568/03 vom 15.08.2003, Begründung zu § 3 Abs. 1 (S. 23) und § 4 Nr. 4 (S. 26 f.)
• DIN 277:2021-08 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, Abschnitte 5.7 (Raumumschließung R/S), 6.1 (Brutto-Grundfläche), 6.2 (Netto-Raumfläche), 8.4 (Außenanlagenfläche)
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), § 44 Abs. 2 in der bis 31.12.2003 geltenden Fassung
• BGH, Urteil vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08 (Anrechnung von Dachterrassen bei einem Mietvertrag vor 2004)

Stand: 13. Oktober 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.