Zählt der Keller zur Wohnfläche? Zubehörraum, Wohnkeller und Souterrain

Die kurze Antwort

Die Faustregel: Nicht das Geschoss entscheidet, sondern die Funktion des Raums und seine baurechtliche Qualität. Ein Gästezimmer im Untergeschoss kann Wohnfläche sein, ein Abstellraum im Dachgeschoss außerhalb der Wohnung ist es nicht.

Warum der Keller nicht zählt: Zubehörräume nach § 2 WoFlV

§ 2 Abs. 3 WoFlV zählt die Grundflächen auf, die nicht zur Wohnfläche gehören. An erster Stelle stehen die Zubehörräume, „insbesondere":

Was einen Zubehörraum ausmacht, erklärt die amtliche Begründung zur WoFlV: Es sind Räume, „die nicht dem dauernden oder vorübergehenden Aufenthalt zu unmittelbaren Wohnzwecken, gleichwohl aber mittelbar Wohnzwecken dienen und außerhalb des engeren Wohnbereichs liegen" (BR-Drucksache 568/03, S. 22). Der Keller dient dem Wohnen, indem er Vorräte, Fahrräder oder die Heizung aufnimmt, aber man wohnt nicht darin.

Die Aufzählung ist nicht abschließend („insbesondere"). Auch ein Fahrradkeller, ein Tankraum oder ein Mieterkeller im Gemeinschaftsbereich ist Zubehör. Eine weitere Hürde steht in § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV: Räume, „die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen", gehören ebenfalls nicht zur Wohnfläche.

Wann ein Kellerraum doch zur Wohnfläche zählt

Ein Raum im Untergeschoss zählt zur Wohnfläche, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

• 1
  Er dient unmittelbar dem Wohnen. Wohn-, Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer, Gästezimmer, ein Bad, das zur Wohnung gehört. Nicht: Lager, Werkstatt, Technik.
• 2
  Er gehört ausschließlich zur Wohnung. So verlangt es § 2 Abs. 1 WoFlV. Im Einfamilienhaus mit innenliegender Treppe ist das gegeben, beim Kellerabteil im Mehrfamilienhaus meist nicht.
• 3
  Er erfüllt die Anforderungen an Aufenthaltsräume. Maßgeblich ist die Landesbauordnung. Die Musterbauordnung (§ 47) verlangt eine lichte Raumhöhe von 2,40 m, ausgenommen Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, außerdem ausreichende Belüftung und Fenster mit einem Rohbaumaß von mindestens einem Achtel der Netto-Raumfläche.

Wird ein Kellerraum nachträglich zu Wohnraum umgebaut, ist das eine Nutzungsänderung, die je nach Bundesland eine Baugenehmigung erfordern kann. Ob Ihr Wohnkeller genehmigt ist, steht in der Bauakte. Wie Sie die beschaffen, erklärt Grundriss und Bauakte beschaffen .

Souterrain, Hobbyraum, Sauna: die Grenzfälle

Souterrainwohnung

Eine Wohnung im teilweise eingegrabenen Untergeschoss ist keine Kellerwohnung im Sinne von Zubehör, sondern eine normale Wohnung. Ihre Zimmer, Küche, Bad und Flur zählen nach den üblichen Regeln. Das Kellerabteil, das zu dieser Wohnung gehört, zählt trotzdem nicht. Voraussetzung ist auch hier, dass die Räume als Aufenthaltsräume genehmigt sind.

Hobbyraum, Partyraum, Fitnessraum

Ein Hobbyraum im Keller ist der klassische Zubehörraum, auch wenn er beheizt, gefliest und möbliert ist. Die Ausstattung ändert die Einordnung nicht. Erst wenn der Raum baurechtlich Aufenthaltsraum ist und als Wohnraum zur Wohnung gehört, kann er mitzählen. Im Zweifel nicht anrechnen und getrennt als Nutzfläche ausweisen.

Sauna und Schwimmbad im Keller

§ 4 Nr. 3 WoFlV rechnet Schwimmbäder zur Hälfte an, sofern sie zur Wohnfläche gehören. Liegen Sauna oder Schwimmbad im Keller eines Einfamilienhauses, stellt sich zuerst dieselbe Vorfrage: Gehören sie zum Wohnbereich und erfüllen sie das Bauordnungsrecht? Ein Saunaraum im Gemeinschaftskeller eines Mehrfamilienhauses zählt nicht.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit Keller

Erdgeschoss 62,50 m², Obergeschoss 58,20 m² (bereits nach WoFlV gerechnet). Im Keller: ein genehmigtes Gästezimmer mit Fenster und 2,30 m lichter Höhe (14,80 m²), ein Hobbyraum mit kleinem Lichtschacht, nicht als Aufenthaltsraum genehmigt (18,00 m²), Heizungsraum (9,50 m²), Vorratskeller (7,20 m²), Waschküche (10,40 m²), Kellerflur (6,10 m²).

Im Exposé stünde korrekt: „135,50 m² Wohnfläche nach WoFlV, zusätzlich 51,20 m² Kellerräume", wobei die 51,20 m² die Kellerflächen ohne das Gästezimmer sind (66,00 − 14,80). Wer den Hobbyraum mit 18 m² in die Wohnfläche schreibt, gibt 153,50 m² an, gut 13 % zu viel.

Keller nach DIN 277: vollständig erfasst

Die DIN 277 beschreibt das ganze Gebäude, nicht die Wohnung. Jeder Kellerraum geht mit seiner vollen Fläche in die Netto-Raumfläche ein und wird nach seiner Nutzung gegliedert: Lager- und Vorratsräume gehören zur Nutzungsgruppe NUF 4, Abstellräume zu NUF 7 „Sonstige Nutzungen", Räume für Hauswirtschaft und Wäschepflege zu NUF 3, Heizungs- und Hausanschlussräume zur Technikfläche, Flure und Treppen zur Verkehrsfläche (DIN 277:2021-08, Tabelle 2).

Deshalb liegt die Fläche nach DIN 277 bei unterkellerten Häusern oft weit über der Wohnfläche. Wie sich Nutzfläche und Wohnfläche unterscheiden und wie man die Nutzfläche eines Hauses berechnet, erklärt Nutzfläche berechnen: NUF nach DIN 277 .

Mietvertrag, Verkauf, Grundsteuer

• 1
  Mietvertrag: Ein mitvermieteter Kellerraum gehört nicht in die Wohnflächenangabe, sondern als eigene Position in den Vertrag („Kellerabteil Nr. 4“). Wurde er in die Wohnfläche eingerechnet, kann die tatsächliche Fläche deutlich unter der Vertragsangabe liegen; die Folgen erklärt Wohnung kleiner als im Mietvertrag.
• 2
  Verkauf und Finanzierung: Wohnfläche und Kellerfläche getrennt nennen und bei einem Wohnkeller den Genehmigungsstand angeben. Mehr dazu in Wohnfläche beim Immobilienverkauf.
• 3
  Grundsteuer: Welche Flächen in die Erklärung gehören, hängt vom Modell Ihres Bundeslands ab. Die Übersicht finden Sie in Wohnfläche für die Grundsteuer.

Was sonst noch aus der Wohnfläche fällt, von der Garage bis zum Dachboden, zeigt Was zählt zur Wohnfläche?

Häufige Fragen zu Keller und Wohnfläche

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 2 Abs. 1 und 3, § 4
• Bundesrat, Drucksache 568/03 vom 15.08.2003, Begründung zu § 2 Abs. 3 (S. 22 f.)
• Musterbauordnung (MBO), § 47 Aufenthaltsräume, Bauministerkonferenz; die Landesbauordnungen weichen im Detail ab
• DIN 277:2021-08 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, Tabelle 2 (Gliederung der Nutzungsfläche)

Stand: 23. Oktober 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Bauberatung.