Grundriss für ein altes Haus beschaffen: Bauakte, Vorbesitzer, Neuaufmaß

Die kurze Antwort: Sieben Anlaufstellen in der richtigen Reihenfolge

Ein Hinweis vorweg: Das Grundbuch enthält keinen Grundriss und keine Wohnfläche, nur die Grundstücksfläche. Warum das so ist, erklärt der Artikel Steht die Wohnfläche im Grundbuch?.

Die Bauakte: Was drinsteht und wer sie führt

Die Bauakte ist die Sammlung aller Unterlagen eines Bauvorhabens bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. In kreisfreien Städten ist das die Stadt selbst (Bauordnungsamt, Bauaufsicht), in kreisangehörigen Gemeinden meist der Landkreis; einige große Kreisstädte führen eine eigene Bauaufsicht. Zuständig ist immer die Behörde am Ort des Gebäudes, nicht an Ihrem Wohnort.

Eine vollständige Bauakte enthält typischerweise:

• Bauantrag und Baugenehmigung mit Auflagen und Datum
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, Lageplan, in der Regel im Maßstab 1:100 nach den Bauvorlagenverordnungen der Länder
• Flächen- und Rauminhaltsberechnung: Wohnfläche, Brutto-Rauminhalt, oft nach der zur Bauzeit geltenden Norm (DIN 283, II. BV, WoFlV, DIN 277)
• Baubeschreibung mit Angaben zu Konstruktion und Materialien
• Standsicherheitsnachweis (Statik) und Nachweise zu Brand-, Schall- und Wärmeschutz
• Nachträge: Genehmigte Umbauten, Anbauten, Nutzungsänderungen, Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Aufteilung in Wohnungen

Antrag, Nachweis, Kosten, Dauer

Wer Einsicht bekommt

Die Bauakte ist kein öffentliches Register. Sie enthält personenbezogene Daten und Betriebsgeheimnisse (Statik, Planung), deshalb verlangen die Behörden ein berechtigtes Interesse. Unproblematisch ist das für Eigentümer, die sich mit Grundbuchauszug, notariellem Kaufvertrag oder Erbschein ausweisen. Kaufinteressenten legen eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers vor. Makler und Architekten handeln ebenfalls mit Vollmacht. Die Serviceportale der Länder beschreiben das Verfahren, etwa Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg.

So stellen Sie den Antrag

• 1
  Zuständige Behörde ermitteln: Suchbegriff „Bauakteneinsicht" plus Stadt oder Landkreis. Viele Behörden haben ein Online-Formular.
• 2
  Antrag mit Objektangaben: Adresse, Gemarkung, Flur und Flurstück (steht im Grundbuchauszug), Ihr Nachweis, gewünschte Unterlagen (Grundrisse, Flächenberechnung).
• 3
  Einsicht oder Kopie: Vor Ort einsehen und fotografieren (meist erlaubt), Kopien bestellen oder, wo angeboten, digitale Akte herunterladen.

Kosten und Dauer

Die Gebühren richten sich nach der kommunalen Verwaltungsgebührensatzung. Übliche Spanne: 5 bis 100 Euro für die Einsicht, dazu Kopier- oder Scankosten je Blatt; bei dicken Akten oder mehreren Gebäuden kommen mehrere hundert Euro zusammen. Vom Antrag bis zum Termin dauert es meist ein bis zwei Wochen, bei ausgelagerten Archiven länger. Für den Verkauf sollten Sie drei bis vier Wochen einplanen.

Wenn die Bauakte leer, lückenhaft oder verschollen ist

Das kommt häufiger vor, als man denkt. Typische Gründe:

• Kriegsverluste: In vielen Städten sind Bauakten aus der Zeit vor 1945 ganz oder teilweise vernichtet.
• Gebietsreformen und Umzüge: Akten wurden zwischen Behörden verschoben und sind falsch abgelegt oder nicht mehr auffindbar.
• Genehmigungsfreie oder nicht genehmigte Bauten: Kleine Anbauten, Dachausbauten, ländliche Gebäude aus der Zeit vor der Genehmigungspflicht.
• Aufbewahrungspraxis: Bauakten werden grundsätzlich so lange geführt, wie das Gebäude steht. Einzelne Unterlagen (Statik, Nachweise) unterliegen aber kürzeren Fristen und wurden ausgesondert.
• Unleserliche Vorlagen: Verblasste Lichtpausen, Transparentpapier, fehlende Maßketten.

Lassen Sie sich in diesem Fall von der Behörde schriftlich bestätigen, dass keine oder keine vollständigen Unterlagen vorliegen. Das Schreiben ist beim Verkauf und gegenüber der Bank hilfreich und begründet, warum Sie mit einem Neuaufmaß arbeiten.

Alternative Quellen im Detail

Vorbesitzer und deren Erben

Private Eigentümer bewahren Baupläne meist über Generationen auf, oft mit handschriftlichen Ergänzungen zu späteren Umbauten. Der Kontakt läuft über den Notar des Kaufvertrags oder die Hausverwaltung. Fragen Sie konkret nach „Bauzeichnungen, Werkplänen und Flächenberechnungen", nicht nur nach „dem Grundriss".

Architekt, Bauträger, Fertighaushersteller

Architekturbüros archivieren Projekte häufig jahrzehntelang, auch über die gesetzlichen Fristen hinaus. Der Name des Architekten steht auf jeder Bauzeichnung in der Bauakte und im Bauantrag. Fertighaushersteller haben Typenpläne, die sich über die Hausnummer des Typs zuordnen lassen. Beachten Sie: Der Architekt hält in der Regel das Urheberrecht an seinen Plänen. Für die interne Nutzung ist das unproblematisch, für die Veröffentlichung im Exposé nicht. Mehr dazu weiter unten.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Bei Eigentumswohnungen ist der Aufteilungsplan Teil der Teilungserklärung und liegt in den Grundakten beim Grundbuchamt. Er enthält Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100 mit Nummerierung der Einheiten. Eigentümer erhalten ihn über das Grundbuchamt oder die Hausverwaltung. Achtung: Der Aufteilungsplan zeigt die Aufteilung zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums, nicht unbedingt den heutigen Zustand, und seine Flächenangaben folgen oft alten Normen.

Bank und Versicherer

Zur Beleihung verlangen Banken Grundrisse und Flächenberechnungen; die Unterlagen liegen in der Kreditakte, auch nach Ablösung oft noch Jahre. Gebäudeversicherer haben bei größeren Objekten Wertgutachten mit Plänen. Beide geben die Unterlagen an den Eigentümer auf Anfrage heraus.

Was nicht hilft: Katasteramt und Google

Die Liegenschaftskarte des Vermessungsamts zeigt nur den Gebäudeumriss auf dem Grundstück, keine Innenwände. Sie taugt zur Plausibilisierung der Außenmaße, nicht als Grundriss. Luftbilder und Straßenansichten liefern ebenfalls keine Raumaufteilung.

Alter Plan gefunden? Vier Prüfpunkte, bevor Sie damit rechnen

• 1
  Soll oder Ist? Der Genehmigungsplan zeigt, was gebaut werden durfte. Gebaut wurde oft anders: Wand versetzt, Tür verlegt, Bad vergrößert. Vergleichen Sie Raum für Raum mit dem Bestand.
• 2
  Rohbaumaße oder Fertigmaße? Bauantragspläne zeigen meist Rohbaumaße ohne Putz. Für die Wohnfläche nach WoFlV zählen lichte Maße ab Putz; die Differenz liegt bei 1 bis 3 % der Fläche.
• 3
  Maßstab und Lesbarkeit: Nur bemaßte Pläne sind verlässlich. Aus einer Kopie mit dem Lineal zu messen, ist wegen Verzerrung und Papierschwund ungenau. 1 mm Ablesefehler bei 1:100 sind 10 cm in der Realität.
• 4
  Welche Norm? Eine Flächenberechnung von 1975 folgt DIN 283 oder der II. BV, nicht der WoFlV. Balkone zu 50 %, Putzabzug 3 %, Pauschalabzug 10 % beim Einfamilienhaus: Die Zahl passt nicht in ein heutiges Exposé.

§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt die Wohnflächenberechnung aus der Bauzeichnung nur, wenn diese die lichten Maße ermöglicht und nicht abweichend gebaut wurde. Andernfalls ist nachzumessen. Wie das geht, steht unter Wohnfläche richtig messen.

Grundriss neu erstellen lassen: Drei Wege und ihre Kosten

Wenn die Suche scheitert oder der alte Plan nicht mehr zum Gebäude passt, führt der Weg über ein Aufmaß. Welcher Weg passt, hängt vom Zweck ab:

Die Kostenspanne für die professionelle Bestandsaufnahme stammt aus Anbieterangaben (Übersicht bei parallelum) und hängt von Größe, Genauigkeit und Methode ab. Für den Bauantrag ist sie unvermeidlich. Für Verkauf und Vermietung ist sie meist überdimensioniert: Dort zählt ein lesbarer, maßstäblicher Grundriss mit Raumbezeichnungen und Quadratmetern.

Häufige Fragen zur Grundrissbeschaffung

Quellen

• Serviceportal Baden-Württemberg: Bauakten – Einsicht nehmen
• BayernPortal: Bauakten – Beantragung der Einsichtnahme
• hamburg.de: Einsicht in Bauakten nehmen
• ImmoScout24: Hauskauf ohne Baupläne – was tun, wenn die Bauakte fehlt?
• BauNetz Wissen: Maßliche Bestandsaufnahme
• parallelum: Grundriss erstellen lassen – Kosten, Ablauf, Anbietervergleich
• § 3 Abs. 4 WoFlV (Ermittlung aus der Bauzeichnung)

Stand: 06. Oktober 2026. Gebühren und Verfahren unterscheiden sich je Kommune.