Nutzfläche berechnen: Nutzungsfläche (NUF) nach DIN 277

Die kurze Antwort

Die Nutzungsfläche ist eine Gebäudefläche, keine Wohnfläche. Sie beantwortet die Frage „Wie viel Fläche dient der eigentlichen Nutzung?", nicht „Wie viel Wohnraum hat die Wohnung?". Für Mietvertrag, Exposé und Grundsteuer brauchen Sie in der Regel die Wohnfläche nach WoFlV, für Baukosten, Planung und Gutachten die Flächen nach DIN 277.

Nutzfläche, Nutzungsfläche, Wohn- und Nutzfläche: ein Begriff, drei Bedeutungen

• 1
  Nutzungsfläche (NUF) nach DIN 277: der Normbegriff seit 2016. Vorher hieß dieselbe Fläche Nutzfläche (NF). Wer heute „Nutzfläche nach DIN 277“ schreibt, meint die NUF.
• 2
  „Nutzfläche“ im Exposé: meist die Flächen, die nicht zur Wohnfläche zählen, also Keller, Dachboden, Hobbyraum. Eine Norm steht selten dahinter. „120 m² Wohnfläche, 60 m² Nutzfläche“ heißt dann: 60 m² Nebenflächen.
• 3
  Gebäudenutzfläche im Energieausweis: eine rechnerische Bezugsfläche nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), abgeleitet aus dem beheizten Volumen. Sie hat mit der NUF nichts zu tun; mehr dazu in Wohnfläche vs. Gebäudenutzfläche im Energieausweis .

Wenn Ihnen jemand eine „Wohn- und Nutzflächenberechnung“ anbietet oder abverlangt, ist meist beides gemeint: die Wohnfläche nach WoFlV und die Flächen nach DIN 277. Klären Sie vorab, welche Fläche für welchen Zweck gebraucht wird.

Die sieben Nutzungsgruppen NUF 1 bis NUF 7

Bei Bedarf wird die Nutzungsfläche nach Tabelle 2 der DIN 277:2021-08 weiter untergliedert. Die Gruppen und die Beispiele, die für Wohngebäude relevant sind:

Überraschend für viele: Bad und WC stehen nicht in NUF 1, sondern als Sanitärräume in NUF 7. Für die Summe der Nutzungsfläche spielt das keine Rolle, für eine gegliederte Flächenaufstellung schon.

Was nicht zur Nutzfläche gehört: Verkehrs- und Technikfläche

Drei Zuordnungsregeln der Norm (Abschnitt 4.7) klären typische Zweifelsfälle:

• Bewegungsflächen in Räumen sind Nutzungsfläche, nicht Verkehrsfläche. Der Weg durch das Wohnzimmer bleibt NUF.
• Garagen: Stellplätze sind NUF 7, Fahrbahnen und Rangierflächen dazwischen Verkehrsfläche.
• Brennstofflager für die Heizung, etwa der Tankraum, gehören zur Technikfläche.

Ganz außerhalb der Gebäudeflächen bleiben nach Abschnitt 6.1 unter anderem unzugängliche oder nicht begehbare Dachräume, Lufträume mit mehr als 1,0 m² Querschnitt und Terrassen, die nur an das Haus anschließen, aber nicht fest mit ihm verbunden sind.

Nutzfläche vs. Wohnfläche: die Unterschiede

Ausführlicher stellt WoFlV vs. DIN 277 beide Regelwerke gegenüber. Welche Kellerräume ausnahmsweise doch Wohnfläche sind, erklärt Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit Keller, Dachboden und Garage

Erdgeschoss und Obergeschoss mit voller Raumhöhe, darüber ein begehbarer, nicht ausgebauter Dachboden, der als Abstellraum dient. Unterkellert, Garage angebaut. Alle Maße sind lichte Maße.

Zwei Ergebnisse sind typisch. Erstens: Die Nutzungsfläche des ganzen Hauses (162,90 m²) liegt weit über der Wohnfläche (110,40 m²), weil Keller, Dachboden und Garage mitzählen. Zweitens: Betrachtet man nur die beiden Wohngeschosse, ist es umgekehrt. Deren Nutzungsfläche beträgt 94,40 m² (83,40 + 2,60 + 8,40), die Wohnfläche 110,40 m². Die Differenz von 16,00 m² sind die Diele und der Flur, die zur Wohnfläche gehören, nach DIN 277 aber Verkehrsfläche sind.

Im Exposé würde aus diesem Haus häufig „110 m² Wohnfläche, 64 m² Nutzfläche“. Gemeint sind dann Keller und Dachboden (12,50 + 6,80 + 9,20 + 7,60 + 5,40 + 22,00 = 63,50 m²), also nicht die NUF nach DIN 277. Genau diese Mehrdeutigkeit sollten Sie im Blick haben, wenn Sie Flächenangaben vergleichen.

Nutzfläche berechnen in fünf Schritten

• 1
  Alle Räume aller Geschosse erfassen, auch Keller, Dachboden und Garage. Geschosse und unterschiedliche Raumhöhen getrennt aufführen, das verlangt die Norm in Abschnitt 5.3.
• 2
  Lichte Maße ermitteln, in Höhe der Oberkante des Bodenbelags, zwischen den fertigen Wandoberflächen. Fuß- und Sockelleisten sowie konstruktive Vor- und Rücksprünge bleiben unberücksichtigt.
• 3
  Jeden Raum zuordnen: NUF (bei Bedarf mit Gruppe 1 bis 7), VF oder TF. Wechselnd genutzte Flächen nach der überwiegenden Nutzung.
• 4
  Außenflächen getrennt führen: Balkone, Loggien und Dachterrassen gehören zum Bereich S und werden getrennt von den umschlossenen Räumen (Bereich R) summiert.
• 5
  Summieren und Messgrundlage angeben: NUF, TF, VF und NRF ausweisen und dazuschreiben, ob nach Plan (Soll-Maße) oder vor Ort (Ist-Maße) ermittelt wurde (Abschnitt 5.1).

Wer zusätzlich die Brutto-Grundfläche oder den Rauminhalt braucht, findet die Kennwerte in BGF, NRF, Wohnfläche: Umrechnungsfaktoren und Umbauter Raum und Bruttorauminhalt . Eine Übersicht aller Flächenarten bietet der Ratgeber DIN 277.

Häufige Fragen zur Nutzfläche

Quellen und Rechtsgrundlagen

• DIN 277:2021-08 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, Abschnitte 3 (Begriffe), 4.2 und Tabelle 2 (Gliederung der Nutzungsfläche), 4.7 (Zuordnung), 5 und 6 (Ermittlung)
• Wohnflächenverordnung (WoFlV), §§ 2 bis 4

Stand: 03. November 2026. Der Normtext der DIN 277 ist urheberrechtlich geschützt und über DIN Media erhältlich.