BGF, NRF, Wohnfläche: Umrechnungsfaktoren für Bauträger, Investoren und Architekten

Die kurze Antwort

Die Spannen sind kein Mangel der Daten, sondern Eigenschaft der Sache: Keller, Treppenhaus, Wandstärken und Dachform verschieben das Verhältnis um zehn Prozentpunkte und mehr. Welche Größe in welchem Kontext gilt, klärt der Rest dieses Artikels.

Die Flächenkette nach DIN 277: Von der BGF zur Wohnfläche

Die DIN 277 (aktuelle Ausgabe 2021-08) zerlegt die Fläche eines Gebäudes stufenweise. Jede Stufe zieht etwas ab:

Die BKI-Auswertung im DAB liefert für Mehrfamilienhäuser die Anteile jeder Stufe an der BGF: Konstruktions-Grundfläche 16 bis 18 Prozent, Verkehrsfläche 12 bis 15 Prozent, Technikfläche im Mittel rund 2 Prozent, Nutzungsfläche 65 bis 70 Prozent. Von der Nutzungsfläche zur Wohnfläche geht es noch einmal abwärts: Keller- und Abstellräume sind Nutzungsfläche, aber keine Wohnfläche; Balkone zählen nach WoFlV nur zu einem Viertel; Dachschrägen halb oder gar nicht.

Die Wohnfläche ist also eine Teilmenge mit eigenen Regeln, kein Prozentsatz der BGF. Genau deshalb gelten die Faktoren nur im Mittel. Was die WoFlV im Einzelnen ein- und ausschließt, steht im Artikel Was zählt zur Wohnfläche?.

Kennwerte für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhaus

Der BKI-Mittelwert von 53 bis 56 Prozent gilt für den typischen Geschosswohnungsbau mit innenliegendem Treppenhaus, Aufzug, Keller und Wohnungstrennwänden. Der Autor der DAB-Auswertung, Wolfdietrich Kalusche, weist darauf hin, dass einzelne Gebäude Wohnflächenanteile über 60 Prozent erreichen. Das sind Häuser ohne Keller, mit Laubengang oder außenliegender Erschließung, kompakten Grundrissen und wenigen, großen Wohnungen. Am unteren Ende (unter 50 Prozent) liegen Gebäude mit Tiefgarage im Gebäude, vielen Kleinwohnungen und langen Flurzonen.

Einfamilienhaus

Für Einfamilienhäuser gibt es keine vergleichbar breite öffentliche Auswertung. Die Planungspraxis rechnet beim nicht unterkellerten Haus mit 70 bis 75 Prozent Wohnfläche je m² BGF: Es gibt kein Gemeinschaftstreppenhaus, Flure zählen zur Wohnfläche, die Außenwände sind der Hauptabzug. Ein Vollkeller kippt das Verhältnis: Er geht voll in die BGF ein (bei einem zweigeschossigen Haus ein Drittel der BGF), zählt aber nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Das Verhältnis fällt auf 50 bis 60 Prozent. Ein ausgebautes Dachgeschoss mit Schrägen liegt dazwischen: Die BGF zählt die ganze Ebene, die Wohnfläche nur die Zonen über 1 m Höhe, davon die Hälfte zwischen 1 und 2 m.

Der Faktor 1,55 aus dem Bewertungsgesetz

Im Sachwertverfahren für Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 190 BewG) werden die Regelherstellungskosten je m² BGF angesetzt. Ist die BGF nicht bekannt, erlaubt Anlage 24 zum BewG für Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern die Vereinfachung: 1 m² Wohnfläche entspricht 1,55 m² BGF (Übersicht der Umrechnungsfaktoren bei NWB). Der Kehrwert, rund 65 Prozent Wohnflächenanteil, liegt über den BKI-Mittelwerten. Das ist kein Widerspruch: Der Steuerfaktor bezieht sich auf den einer Wohnung zuzurechnenden BGF-Anteil und ist bewusst grob; er soll eine Bewertung ohne Bauunterlagen ermöglichen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser nennt Anlage 24 keinen Faktor. Die Finanzverwaltung greift auf ältere Umrechnungstabellen (Normalherstellungskosten 1995) zurück, in denen Keller und Dachgeschoss über Gebäudetypen abgebildet sind. Wer einen Feststellungsbescheid mit einer BGF erhält, die nicht zu seinem Haus passt, sollte die tatsächliche BGF aus den Bauzeichnungen nachrechnen lassen; das ist eine der häufigsten Korrekturen im Einspruchsverfahren.

Denselben Weg geht die Kaufpreisaufteilung nach dem Immobilienkauf: Für die Abschreibung wird der Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil zerlegt, und der Gebäudewert entsteht im Sachwertverfahren aus der Wohnfläche, die pauschal in Bruttogrundfläche umgerechnet wird. Wie stark der Gebäudeanteil an der eingegebenen Wohnfläche hängt, lässt sich mit einem Rechner nachvollziehen, der den Gebäudeanteil für die Abschreibung aus Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt. kaufpreisaufteilung-online.de ist ein privates Portal, der Rechner kostenlos.

Umgekehrt gilt: Wo die Wohnfläche in die Bewertung eingeht (Ertragswertverfahren, Vergleichswert je m²), muss sie nach WoFlV stimmen. Eine zu hohe Wohnfläche im Bescheid bedeutet zu viel Steuer.

Rechenbeispiel: Von der GFZ bis zum Verkaufserlös

Grundstück 1.000 m², Bebauungsplan mit GFZ 0,8, geplant ist ein Mehrfamilienhaus ohne Keller mit Tiefgarage außerhalb des Gebäudes. Frühe Kalkulation:

Fünf Prozentpunkte Wohnflächeneffizienz sind in diesem Beispiel eine Viertelmillion Euro Erlös bei gleichen Baukosten. Das ist der Grund, warum Bauträger und Investoren den Faktor so genau beobachten und warum Architekten in frühen Phasen mit ihm um Treppenhauslage, Flurlängen und Wandstärken ringen.

Die Baukosten sind hier eine Annahme zur Illustration. Aktuelle Kennwerte je m² BGF nach Gebäudeart und Standard liefert der BKI Baukostenatlas; sie schwanken regional und jährlich erheblich.

Was den Faktor nach oben oder unten schiebt

Beachten Sie bei Balkonen den Normunterschied: Die DIN 277 unterscheidet überdeckte und nicht überdeckte Bereiche (Regelfälle R und S in der Ausgabe 2021), die WoFlV rechnet Balkone „in der Regel" zu einem Viertel. Ein Haus mit großzügigen Balkonen hat eine hohe BGF und eine vergleichsweise niedrige Wohnfläche, also einen schlechten Faktor, obwohl die Balkone den Verkaufspreis je m² Wohnfläche erhöhen.

Grenzen der Faustformel: Wo die Berechnung beginnt

Faktoren sind für drei Situationen gemacht: die Machbarkeitsstudie vor dem Grundstückskauf, die Plausibilitätsprüfung fremder Flächenangaben und die steuerliche Bewertung ohne Bauunterlagen. In allen anderen Fällen ist die berechnete Fläche Pflicht:

Beim Bauträgervertrag wird aus der Prognose eine Zusage: Weicht die gebaute Wohnfläche von der vereinbarten ab, haftet der Bauträger, ohne die 10-%-Toleranz des Mietrechts. Warum das teuer werden kann, zeigt der Artikel zur Wohnflächenabweichung beim Bauträger.

Häufige Fragen zu BGF und Wohnfläche

Quellen

• Kalusche, W.: Wie groß ist die Wohnfläche von Mehrfamilienhäusern? Deutsches Architektenblatt, 02.05.2023 (BKI-Auswertung von 223 Gebäuden: WFL 53–56 %, NUF 65–70 %, VF 12–15 %, KGF 16–18 %, TF ≈ 2 % der BGF)
• Anlage 24 BewG (zu § 190 BewG) Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswerts, Umrechnungsfaktor Wohnungseigentum
• NWB: Umrechnungsfaktoren für das Sachwertverfahren
• § 20 BauNVO Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche
• DIN 277:2021-08 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (DIN Media, kostenpflichtig)
• Heid Immobilienbewertung: Bruttogrundfläche berechnen nach DIN 277

Stand: 20. Oktober 2026. Kennwerte sind Mittelwerte und ersetzen keine objektbezogene Berechnung.