Lichte Raumhöhe: Welche Mindesthöhe Wohnräume nach Bauordnung brauchen

Die kurze Antwort

Wichtig ist die Trennung: Die Bauordnung entscheidet, ob ein Raum als Wohnraum zulässig ist. Die Wohnflächenverordnung entscheidet, wie viel seiner Fläche als Wohnfläche zählt. Beides wird mit der lichten Höhe gemessen, aber mit verschiedenen Grenzwerten.

Was ist ein Aufenthaltsraum? Die Definition

Die Mindesthöhe gilt nicht für jeden Raum, sondern für Aufenthaltsräume. Die Musterbauordnung definiert sie so: „Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind" (§ 2 Abs. 5 MBO). Die Landesbauordnungen übernehmen diesen Wortlaut, zum Beispiel § 2 Abs. 5 SächsBO.

Entscheidend ist die Bestimmung oder Eignung, nicht die Bezeichnung im Plan. Ein Kellerraum, der als Gästezimmer genutzt wird, muss die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen. Neben der Höhe gehören dazu Belüftung und Tageslicht: Nach § 47 Abs. 2 MBO brauchen Aufenthaltsräume Fenster mit einem Rohbaumaß von mindestens 1/8 der Netto-Raumfläche.

Lichte Raumhöhe richtig messen

Die lichte Raumhöhe ist der freie senkrechte Abstand zwischen Fußboden und Decke. Keine der Landesbauordnungen schreibt vor, wie genau gemessen wird. In der Praxis üblich ist: von der Oberkante des fertigen Fußbodens bis zur Unterkante der fertigen Decke, also einschließlich Estrich und Belag und unter einer abgehängten Decke oder Deckenbekleidung.

• 1
  Nicht die Geschosshöhe verwenden. Die Geschosshöhe wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden des nächsten Geschosses gemessen und enthält die Deckenstärke. Sie ist um Deckenstärke und Fußbodenaufbau größer als die lichte Höhe.
• 2
  Nach dem Ausbau messen, nicht im Rohbau. Dämmung, Estrich und Belag kosten Höhe. Wer im Rohbau knapp über 2,40 m misst, kann nach dem Ausbau darunter liegen.
• 3
  Bei Schrägen an mehreren Stellen messen. Unter der Dachschräge ändert sich die Höhe mit jedem Zentimeter. Notieren Sie Drempelhöhe, Abstand der 1,50-m-, 2,00-m- und 2,20-m-Linie von der Wand und die Höhe am höchsten Punkt.

Wie Sie Räume insgesamt aufmessen, beschreibt Wohnfläche richtig messen.

Mindesthöhe für Aufenthaltsräume nach Bundesland

Die Tabelle zeigt die Werte aus den amtlichen Fassungen der 16 Landesbauordnungen. „GK 1 und 2" meint Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2: Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten von zusammen höchstens 400 m², in der Praxis also die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 2 Abs. 3 MBO). Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben bei der Dachregel in allen Ländern außer Betracht.

Drei Muster fallen auf. Erstens: Mehr als 2,40 m verlangt kein Land. Zweitens: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gehen die Länder weit auseinander. Bayern, Berlin, Bremen, das Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen nennen keine feste Zahl, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern verlangen 2,30 m, in Nordrhein-Westfalen können 2,30 m gestattet werden, Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen bleiben bei 2,40 m, Baden-Württemberg, Brandenburg und Schleswig-Holstein bei ihren 2,30 m. Drittens: Im Dachgeschoss sind Sachsen und Hamburg mit 2,30 m strenger als die übrigen Länder.

Die Werte gelten für den Stand der Landesbauordnungen im Oktober 2026. Bauordnungen werden regelmäßig geändert, Bremen und Thüringen haben ihre Bauordnungen 2024 neu gefasst, in Hamburg gilt seit 01.01.2026 eine neue HBauO. Ein Bebauungsplan oder die Baugenehmigung können im Einzelfall andere Vorgaben enthalten.

Mindestraumhöhe im Dachgeschoss: Rechenbeispiel

Im Dachgeschoss fragt die Bauordnung nicht, wie hoch der Raum an seiner höchsten Stelle ist, sondern über wie viel Fläche er eine bestimmte Höhe erreicht. Raumteile bis 1,50 m lichter Höhe werden dabei herausgerechnet. Ein Beispiel zeigt, warum dieselbe Kammer in einem Land zulässig ist und im Nachbarland nicht.

Dachzimmer 4,00 × 5,00 m = 20,00 m² Grundfläche. Drempel an der Außenwand 1,00 m, die Schräge steigt um 0,50 m je Meter, ab 3,00 m Wandabstand liegt eine waagerechte Decke in 2,50 m Höhe. Damit erreicht der Raum 1,50 m bei 1,00 m Wandabstand, 2,00 m bei 2,00 m, 2,20 m bei 2,40 m und 2,30 m bei 2,60 m.

In Bayern, Nordrhein-Westfalen oder Niedersachsen ist das Zimmer als Aufenthaltsraum zulässig. In Sachsen und Hamburg, wo im Dachraum 2,30 m über der Hälfte verlangt werden, fehlen rund 0,50 m² mit ausreichender Höhe. Dort wäre es ohne Abweichung kein zulässiger Aufenthaltsraum. Die Wohnfläche von 15,00 m² ist ein anderer Wert: Sie entsteht aus der 1-m- und der 2-m-Grenze der WoFlV und hat mit der 1,50-m-Grenze der Bauordnung nichts zu tun.

Die Höhenzonen für Ihr eigenes Dachzimmer ermittelt der Dachschrägen-Rechner. Wie Drempel und Dachneigung die Wohnfläche verändern, zeigt Wohnfläche bei Dachgeschoss und Dachschrägen. Für Galerien und Hochebenen unter dem Dach gelten dieselben Höhengrenzen, Details in Galerie, Empore, Hochebene .

Keller und Untergeschoss: Wann ein Raum dort Wohnraum sein darf

Für Aufenthaltsräume im Keller gilt grundsätzlich dieselbe Mindesthöhe wie in den übrigen Geschossen. Nur zwei Länder senken sie ausdrücklich ab: Hessen lässt in Kellergeschossen 2,20 m genügen, Nordrhein-Westfalen 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche.

Oft ist nicht die Höhe das Problem, sondern das Tageslicht. Baden-Württemberg verlangt, dass das Gelände vor notwendigen Fenstern höchstens mit 45° anschließt und die Brüstung mindestens 1,30 m unter der Decke liegt (§ 34 Abs. 3 LBO). In Niedersachsen und Rheinland-Pfalz darf das Gelände vor den Fenstern höchstens 70 cm über dem Fußboden liegen (§ 43 Abs. 4 NBauO, § 45 Abs. 1 LBauO). Hamburg schließt Wohnungen in Kellergeschossen ganz aus (§ 48 Abs. 4 HBauO).

Ein Kellerraum, der diese Hürden nicht nimmt, ist auch für die Wohnfläche verloren, egal wie gut er ausgebaut ist. Warum das so ist und wie Sie Keller- und Wohnflächen getrennt ausweisen, erklärt Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Raumhöhe im Altbau: Was gilt für bestehende Gebäude?

Viele ältere Häuser haben Zimmer mit 2,20 m oder weniger, besonders im Dachgeschoss und in Fachwerkhäusern. Wurden die Räume rechtmäßig errichtet, bleiben sie in der Regel zulässig, auch wenn sie die heutige Mindesthöhe nicht erreichen. Eine Anpassung an neues Recht kann die Behörde nur in engen Grenzen verlangen, in Thüringen etwa nur, „wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist" (§ 98 Abs. 1 ThürBO).

Anders ist es, wenn Sie umbauen oder die Nutzung ändern, also den Dachboden ausbauen, eine Wohnung teilen oder einen Keller zum Wohnraum machen. Dann gilt grundsätzlich die aktuelle Bauordnung. Einige Länder haben dafür Erleichterungen geschaffen:

• Hessen: Für rechtmäßig bestehende Gebäude, die zu Wohnzwecken aufgestockt, um- oder ausgebaut oder umgenutzt werden, genügen 2,10 m (§ 50 Abs. 1 Satz 3 HBO).
• Mecklenburg-Vorpommern: Bei Wohnungsteilung oder neuem Wohnraum durch Nutzungsänderung in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude sind 2,30 m zulässig (§ 47 Abs. 1 LBauO M-V).
• Baden-Württemberg: Abweichungen zur Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Nutzungsänderung oder Aufstockung sind zuzulassen, wenn die Genehmigung des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt und öffentliche Belange nicht entgegenstehen (§ 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO).
• Bayern: Abweichungen für Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Gebäude dienen, sollen zugelassen werden (Art. 63 Abs. 1 BayBO).

In den übrigen Ländern bleibt der allgemeine Antrag auf Abweichung. Ob ein Altbauzimmer genehmigt ist, zeigt die Bauakte. Wie Sie an die alten Pläne kommen, steht in Grundriss und Bauakte beschaffen .

Raumhöhe und Wohnfläche: zwei verschiedene Prüfungen

Die Wohnflächenverordnung hat eine eigene Höhenstaffel. Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig anzurechnen, mit mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte (§ 4 Nr. 1 und 2 WoFlV). Was unter einem Meter liegt, zählt nicht. Mit der Bauordnung verbindet sie nur eine Klammer: Räume, „die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen", gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV).

Die Fälle zeigen: Ein Raum kann bauordnungsrechtlich kein Aufenthaltsraum sein und trotzdem voll zur Wohnfläche zählen, wie das Bad. Umgekehrt kann ein zulässiger Aufenthaltsraum unter der Schräge ein Viertel seiner Grundfläche verlieren. Und ein hoher Raum ohne Zulassung als Wohnraum fällt ganz heraus.

Die DIN 277 kennt keine Anrechnung nach Höhenzonen wie die WoFlV; Flächen unter Schrägen werden dort nicht zur Hälfte gekürzt. Wie beide Verfahren nebeneinander funktionieren, erklärt WoFlV vs. DIN 277.

Decke zu niedrig: Welche Möglichkeiten Sie haben

• 1
  Regel für Ihr Gebäude prüfen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt in vielen Ländern eine geringere oder gar keine feste Mindesthöhe. Für den Umbau bestehender Gebäude gibt es in Hessen und Mecklenburg-Vorpommern eigene Werte.
• 2
  Abweichung beantragen. Die Bauaufsicht kann Abweichungen zulassen, wenn sie mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Gute Argumente sind ausreichendes Tageslicht, Lüftung und eine nur geringe Unterschreitung.
• 3
  Höhe baulich gewinnen. Abgehängte Decken entfernen, den Fußbodenaufbau verringern, den Kellerboden absenken oder im Dach eine Gaube setzen. Jede dieser Maßnahmen braucht eine Planung, oft auch einen Statiker.
• 4
  Als Nebenraum nutzen und ehrlich ausweisen. Ein zu niedriger Raum kann Abstellraum, Hobby- oder Bodenraum bleiben. In Exposé und Mietvertrag gehört er dann nicht in die Wohnfläche, sondern als Nutzfläche daneben.

Wer eine Garage oder einen Nebenraum zu Wohnraum umbauen will, braucht meist eine Genehmigung für die Nutzungsänderung. Die Schritte beschreibt Garage zu Wohnraum umbauen .

Häufige Fragen zur lichten Raumhöhe

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 2 Abs. 3 Nr. 2, § 4
• Musterbauordnung (MBO), Fassung November 2002, zuletzt geändert durch Beschluss der Bauministerkonferenz vom 26./27.09.2024, § 2 Abs. 3 und 5, § 47
• Baden-Württemberg, § 34 Abs. 1 LBO
• Bayern, Art. 45 Abs. 1 BayBO
• Berlin, § 47 Abs. 1 BauO Bln
• Brandenburg, § 47 Abs. 1 BbgBO
• Bremen, § 47 Abs. 1 BremLBO
• Hamburg, § 47 Abs. 1 HBauO
• Hessen, § 50 Abs. 1 HBO
• Mecklenburg-Vorpommern, § 47 Abs. 1 LBauO M-V
• Niedersachsen, § 43 NBauO
• Nordrhein-Westfalen, § 46 Abs. 1 BauO NRW 2018
• Rheinland-Pfalz, § 43 Abs. 1, § 45 LBauO
• Saarland, § 45 Abs. 1 LBO
• Sachsen, § 47 Abs. 1 SächsBO
• Sachsen-Anhalt, § 46 Abs. 1 BauO LSA
• Schleswig-Holstein, § 47 Abs. 1 LBO
• Thüringen, § 50 Abs. 1 ThürBO
• Ergänzend: § 56 LBO BW, Art. 63 BayBO, § 98 ThürBO

Stand der Landesbauordnungen: Oktober 2026, Artikel vom 06. November 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Bauberatung; verbindlich ist die Auskunft der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.